今日头条深圳总部落子深圳湾，互联网人跳槽更方便了

拍地信息

上周五，湾区又有一块宝地拍出去了，竞得人是深圳今日头条科技有限公司，成交价：10.82亿元。

详细地块信息：

计入容积率的总建筑面积不超过62600平方米，其中：办公55075平方米、商业1500平方米、食堂5900平方米、物业管理用房125平方米。地下车库、设备用房及公众交通等不计容积率。

此地块地处中心路与创业路交汇处，北侧是恒裕深圳湾，南侧是中铁南方大厦，西侧是海信南方大厦，东侧是待开发地块。

从建筑指标对比来看，旁边海信南方大厦占地4322㎡，建筑面积8.2万㎡，楼高达到34层，约161米。粗算今日头条这块地楼高应该是低于34楼的，但建成之后将会遮挡海信东侧大部分的海景。

① （北侧）

② （东面）

① （南面）

② （西面）

注意了：

1、竞买人数仅一人，明显又是个定向标。今日头条这次拿地或与字节跳动在粤港澳大湾区的布局密切相关。早在2019年7月，深圳市人民政府与字节跳动有限公司签署战略合作协议，双方就加强多领域合作，共同推进字节跳动大湾区总部项目落地达成合作意向。

实际上，字节跳动在深圳早有布局。早在2018年2月，据媒体报道称，今日头条完成对Faceu激萌的收购，交易总价约为3亿美元。而该公司总部位于深圳。

2、此地块出让要求非常高：

❶ 产值规模（营业收入）：乙方在申请总部项目遴选之日的自然年度起5年内，即2019年1月1日至2023年12月31日止（以下简称“承诺期”），累计纳入深圳市统计核算的产值规模（营业收入）不少于550亿元。
❷ 形成地方财力规模：乙方在申请总部项目遴选之日的自然年度起5年内，即2019年 1月1日至2023年12月31日止，累计在深圳市形成地方财力不少于10.86亿元。
❸ 实缴注册资本限制：乙方在土地出让年期内实缴注册资本不低于1亿元。
转让要求： 100% 的建筑面积在全出让年期内不得转让；
❹ 股权变更限制： 乙方、丙方在全出让年期内均不得以股权转让或变更的方式变相转让建设用地使用权以及附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施。

“完全不能转让”意味着30年内今日头条就必须待在深圳湾。从政府要求来看，企业越大，要求越严格。最严格还是属于腾讯，其次是阿里，再者是今日头条、建工、中铁和联想。

字节跳动，你凭什么

我们看看目前在深圳湾已经确定或已经入驻了哪些总部公司：

腾讯、阿里、中海油、飞马国际、联想、建工、海新、百丽、恒大、五矿、工行等。

深圳总部大厦入门要求：
（一）注册资本或净资产2亿元以上；

（二）上年度营业收入10亿元以上；
（三）上年度在本市纳税1亿元以上。
资料来源：《深圳市企业总部用地用房配置管理办法（试行）》

字节跳动公司虽然2012年在北京才注册，成立不过7年就成为了互联网巨兽！目前公司的产品和服务已覆盖全球150个国家和地区、75个语种，曾在40多个国家和地区排在应用商店总榜前列。

7年前，今日头条还没有孵化出抖音，融资艰难，仅仅目标1250万美金融资额；7年后，今日头条改名“字节跳动”，仅2019年上半年的收入就达到人民币500至600亿元之间，并在6月份实现了盈利。2018年10月，字节跳动完成了由软银领投的30亿美元融资，估值更是达到750亿美元，较一年前翻了一番。
强劲的增长促使这家位于北京的创业公司调整了2019年度的营收目标，从2018年年度发布的人民币1000亿元上调至人民币1200亿元，结果再度超越预期。

如今的今日头条已经坐拥15亿月活用户以及7亿日活用户，背后的Pre-IPO资本大鳄包括软银、KKR、春华资本、GA（泛大西洋资本）、阿里系等。抖音海外版TikTok 5月全球下载量超1.19亿次！字节跳动估值已超1000亿美元！

另外一方面，字节跳动敢为人先，具有明显的创新意识。

比如说今年春节档，大家都宅家里没事做的时候，字节跳动支付6.3亿元给《囧妈》，获得了平台首播权，让亿万观众可以免费看最新大片。而且创新产品层出不穷，除了综合资讯类的今日头条，视频类的抖音、TikTok、西瓜视频、抖音火山版、Vigo Video,还有教育产品、企业SaaS等新业务。

字节跳动表示，计划在深圳设立大湾区总部，一是建设具有国际化竞争力的研发中心，致力于应用模式创新与算法等人工智能核心基础研究和图像识别等人工智能产品研发；二是开发适应市场竞争要求和企业发展需要的新产品；三是打造多个端到端的独立业务。

虽然字节跳动总部在北京，但据媒体报道称，2019年7月，字节跳动在深圳已有超过2000名员工，整个粤港澳地区员工也已超过4000人。根据字节跳动规划，大湾区总部三年内将达到万人规模。

如果搬迁到新的总部大厦，若有30层的写字楼，一层至少约容纳500个员工，全部装满，未来也许字节跳动在深圳至少就会有15000个员工，扩张的趋势非常明显。

“上海的金融，北京的政治文化和深圳的互联网！“ 深圳定位就是中国乃至全球最先进的互联网大城，所以大力发展全球性创新型互联网行业，吸引并留住全球的互联网巨头，同时广纳全球互联网人才！这也是为什么深圳湾这个版块如此多商业用地和工业用地的原因,也是整个深圳有一半以上都是产业用地的原因。

像字节跳动如此有创新能力和潜力的互联网巨头，ZF爸爸怎么会不补给好地块打造自己的深圳总部大厦？

BATB全聚齐

以前我们说中国互联网三大巨头：BAT，是指百度、阿里和腾讯，但是如今的形势已然大变，如今的BAT就是字节跳动（BYTEDANCE）、腾讯和阿里，当然百度仍然是中国的巨头搜索引擎公司。所以又称为：BATB。

如今，阿里、腾讯和字节跳动都到了深圳湾，腾讯滨海和百度总部大厦则在不远的软件基地。

从地图上看，今日头条与腾创未来的直线距离不过几百米。今日头条拍下上述地块后，正好和腾创未来、阿里中心形成三足鼎立之势。

深圳成为下一个“硅谷”还要多久？

但是，后海总部基地这么多总部大厦，到底有多少是自用多少又是出租的呢？

根据调查并整理，目前已经在用的写字楼中除了中海油、腾讯和百丽没有在租，其他基本都有在租，百度总部大厦在售套数是最多的。包括阿里在内的大部分总部大厦自用比率不到50%。跟当时拍地的70%以上自用的要求有些不吻合，存在着部分企业打着总部的名号，做着地产包租公项目，以增加公司固定资产。

部分总部大厦入驻企业情况：

①中建钢构大厦的企业入驻率算非常高，目前只有6套在租，主要企业为远洋地产、前海中金控股等地产、金融企业已经入驻；

②阿里大厦入驻率很高，目前已大部分出租，但只有1-2栋楼为自用，目测自用不到70%，入驻企业有恒大集团、高通无线通信、招商和光大证券公司等；

③中铁南方总部大厦大概有6层是自用，入驻企业主要为中小型企业，目前长城证券、中铁工程、中天证券等已经入驻，空置率约35%；

④天虹总部大厦，整栋20层仅15-16层租给傲柏匯，其他自用；

⑤海王星辰大厦8-10层由业主直租江苏银行、19-23层海王星辰自用、5-7层及11-18层由兆隆资产包租；

⑥百丽大厦，紧邻海王星辰大厦，目前大厦完全由本企业自用；

⑦航天科技大厦有较多优质企业入驻（恒大地产租用21层、平安普惠、渣打银行等），有几个整层租赁企业，珍爱网租赁了2层，航天高科租赁业1层，格局商学租赁1层，其他大部分企业租赁面积都在500平左右；

⑧华润总部大厦是目前湾区最高端的写字楼，入驻了很多世界500强企业，比如伊藤忠商事、招银理财、光大证券、英国保诚、英美烟草、伊泰集团、OPPO、Bello 倍罗、HAYS 瀚纳仕以及很多高端律师事务所，目前入驻率比较高约90%。

空置率最高的应该就属于百度国际、海王星辰总部大厦和喜之郎大厦了。另外目前深圳整体写字楼空置率都非常高，约有24%左右，湾区出租率还不错。片区内未来还会新增很多总部大厦，隔壁深圳湾超总基地也有很多写字楼。所以想要后海总部基地完全成熟起来，成为下一个硅谷，时机还未成熟。

今日头条的入驻绝对是对此片区非常大的利好，毕竟目前来看实力最强劲的中国互联网三大巨头：阿里、腾讯和字节跳动全部入驻到了深圳湾。

高端人才的大量流入是指日可待，加上片区交通四通八达，多条地铁线路畅通无阻（13号线日前已经顺利贯通），以及深圳湾广场的规划利好（预计2023年建成），还有已经成熟的深圳最美公园——人才公园，相信湾区将会又一次质的飞跃。

(文章整理自：富途牛牛、深圳规土委）

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