撰文=燕十三前一段时间，一直有人问我们主编，经开的二手房为什么涨不起来，某某盘今年还降了一些。我们主编回复，不是经开实力不强，而是作为西安第二强区，经开的“穷兄弟”太多了，关于这个分析视角，我们还撰文《城北疑问！高铁新城房价，为何“没有飞涨”？》，其中，这一群“穷兄弟”里面，最崭露头角的便是高陵！这里所说的“穷兄弟”，不是贬义词，是真实描述。因为经开周边是秦汉新城、泾渭新城、高陵区、临潼新区、泾河新城、空港新城，此外，还有浐灞生态区、国际港务区，经开不断造血，但经不起透支。虽然，高陵区素有“关中白菜心”的美誉，但经济实力却一般，除了与经开联合开发的“泾渭新城”之外（经开四大园区之一），其他版块实力十分羸弱。在2016年之前，经开区“五纵十二横”主干道上渠道泛滥，“马家湾的派单”和“马家湾的黑车”成为两道独特的风景线，口号也十分特殊，前者是“了解一下”，后者是“再差一位”。长期以来，马家湾的概念不断泛滥，把马家湾和泾渭新城混为一谈。其实，马家湾属于泾渭半岛，也就是泾渭三角洲；泾渭新城在泾河以北，但大部分人一提起这两个板块，一概称之为“马家湾”。十年来，泾渭新城的房价上涨没有独立行情，但也持续在涨，2013年房价3500元/㎡，2015年房价4000元/㎡，2020年房价8500元/㎡，虽然一路紧跟主城区房价，但涨涨停停，没有起飞。但如果将泾渭新城视为投资者的噩梦，就实在冤枉泾渭新城了，因为，能买泾渭新城的绝对是承受不起主城区高房价的一批购房者！泾渭新城，曾经是西安工业化“二次赋能”的主战场，几乎是在西安工业体系惨淡经营中，强行上马的一个产业大区。在如今泾渭新城局面诞生之前，已经出现了不少概念和规划，例如泾渭镇、泾河工业园、渭北工业区等等，提法不少，落地也不少，但规划之间互相覆盖，导致板块规划凌乱，整体形象不佳。最饱受诟病的一点是，占据西安“四水交汇”之处，竟然打造一个超大工业区，这种算不算规划失败？曾经，我们也感觉这是一步“臭招”，但当我们了解一下西安的水域环境就会发现，整个西安只有高陵、临潼处于渭河上游，并且高陵距离河岸最近。

▲西安经开区-渭河大堤（图/经开官网）

这是一种什么样的无奈，又是一种什么样的惨绝人寰！1、将近80公里的渭河岸线，除了草滩、临潼河岸线之外，其余竟然全部都在咸阳境内，咸阳发展工业都比西安有优势。2、西安想要发展重工业又必须用水，西安总不能去浐河灞河搞开发吧，不仅水资源不够，灞河上游还是二级水源保护区。于是，开始西安工业“二次赋能”，开发渭北工业区，其中，便有高陵装备工业组团、阎良航空工业组团、临潼现代工业组团。2012年7月，《西安市渭北工业区规划（2012年―2020年）》出台，官方的目标是在2020年达到总产值7000亿元。这一远大计划虽然最终落空，但在目标之下，泾渭新城相继引进了陕汽集团、中国兵器集团、中钢西重、中交西筑、金风科技、陕煤化工、西部材料等，算是形成了一定工业基础。可以说，泾渭新城承担了西安工业开发初期的重大使命，2011年西安工业产值有21.5%来源于泾渭新城，因此现在质疑泾渭规划失败，显然是忽视了泾渭对于西安的经济贡献。在渭北工业区之际，大西安“北跨”已经开启，只是那个时候，还没有这个词汇。但在开发之初，由于管理经验不足和筹集资金困难，在很长一段时间之内，土地出让金成为板块开发商的唯一投资，这就导致大量的土地低价出让，在没有限制的共赢之下，泾渭新城变成了一片楼市沼泽区。1996年泾河工业园成立，2003年长青泾渭苑入驻，2005年天正银河湾销售，随后是颐和盛世、群贤北府，2008年之后泾河工业园企业开始搬迁，到了2012年泾渭分明生态半岛开始启动，以及鹿苑大道片区的开发，泾渭一直充当低收入家庭的“救生气垫”。

▲泾渭分明生态半岛-规划图

在2012-2015年，泾渭新城及高陵一共三十多个盘，当时的供应量及潜在供应量达到上千万方，市场一直被压得喘不过气，新房供给量如此之大，购买力不够，人口吸附能力又差，自然是一片喊跌。因此，在那些年泾渭新城几乎是整个西安的“V”字底部，泾渭新城各个楼盘的项目在西安城区派单，稍微有档次一点，会设置城市展厅。可以说，在那个时候，凡是购买力不够，又能够接受泾渭新城现状的购房者，大批量的进入了这个板块。但如果说是投资去泾渭新城，有这种想法的还是比较少见，毕竟在2017年之前泾渭新城一直是促销最猛的板块。时至今日，在凤城二路、凤城五路、北苑还能听到“再差一位”，但已经没有人再喊“了解一下”了。一方面是政府管理变得更加严格，还有一方面是营销推广已经不再依赖“游击队”和“摩托销使”。但在2017年泾渭新城迎来了新的曙光，不是泾渭迎来大开发，而是与泾渭一河之隔的港务区迎来突破，泾渭新城近水楼台先得月。国际港务区奥体中心的开发，算是给了泾渭新城一定的希望，通过区域整体开发，解决泾渭消费难、上班难、上学难的问题。

未来在地铁10号线贯通之后，泾渭新城将直抵杏渭路站，或者10号线与3号线延伸段交汇处，以后直抵奥体中心十分便捷。

▲西安地铁10号线-规划图当然，泾渭新城所面临的问题，绝对不是依靠奥体中心助力就能彻底解决。从现在来看，泾渭新城之所以发展成现在这幅模样，既有前期经济需求使然产业换代不足，对于有污染的重工业过度依赖，也有城市管理薄弱原因，导致泾渭新城整体面貌不佳。在撰写这篇稿件之前，我们也去过不少工业区，例如苏州工业园、吴江工业区、宁波海曙、合肥瑶海陶冲湖、北京亦庄工业园等，虽然发展有好有坏，但没有一家新工业区变成这种情况。虽然，泾渭新城品质感不高，价格始终在楼市垫底，但绝对不能说，它是投资者的噩梦，因为买在这里的群体，都是买不起主城区的那一批！而随着国际港务区的崛起、地铁10号线的贯通，泾渭新城的未来仍然值得期待。对于曾经置业泾渭的人来说，泾渭新城就是“救生气垫”，绝对不是什么投资巨坑，非要说它发展不如高新，形象不如曲江，一群马后炮！买房避坑宝典，随时匿名问答进入小程序【徐三刀问房】，人人都是VIP 返回搜狐，查看更多