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杭州房价十年“跌宕史”的启示
如果说2020年的上海世博会，是上海城运的高光时刻的话，那么
2010年
，则是
杭州楼市的最鼎盛时期
！
2010年的杭州
作为一个强二线城市，
GDP
排名全国
第8
，
CPI
（居民消费价格指数）排名全国
第5
，
地铁
通车里程为
0
，
房价
排名却是
全国第1
2010年，
杭州
的
新房均价
25840元/㎡，10年后的今天，杭州的新房均价也才31384元/㎡，
十年只上涨了21.46%
（
上海
新房十年上涨了
2.7倍
）
再看二手房数据，2010年5月，
杭州二手房均价
22066元/㎡，10年后的今天，杭州的新房均价27049元/㎡，
十年只上涨了22.58%
（
上海
二手房房十年上涨了
2.28倍
）
在
过去
的
十年
中，
杭州
二手房均价是
5年看涨
（其中2016/5-2017/5，即
G20峰会前后涨得最多，一年间涨幅42.22%
），
5年看跌
（其中
2011-2015的四年间有3年下跌，累计跌幅近40%
）
G20那年杭州如此大涨，也没超过
2009年
“4万亿救市”那年
71.81%
的大涨
！
相较于成熟、稳定的上海楼市，过去十年，杭州楼市所经历的大起大落，暴跌暴涨，跌宕起伏，可是比上海刺激得多。
过去十年，杭州，一方面是新经济的代表，另一方面相比上海，更处于高速发展中，杭州民间资本和新兴产业都相对适中，其楼市的市场化程度比上海、北京还高，也最接近真实的市场！
杭州上涨的时候，
2010年
房价曾一度超过北京和上海；
下跌的时候，
尤其是
2011-2015
这失落的5年，
跌幅甚至和当年海南、鄂尔多斯崩盘一致;
正是这些暴涨和暴跌，杭州楼市给到我们的经验和教训，远比上海、北京更要深刻。
2016年的G20峰会，是杭州城运的转折点！
从G20到2022亚运会
，杭州靠着
“拆拆拆”、“建建建”、“人人人”
这三件法宝，
房价又一次的腾飞起来了！
拆，拆，拆
，重要的事情说三遍！为了举办一场无与伦比的亚运会，杭州掀起了一场
246个城中村改造的五年攻坚行动
，这是
杭州有史以来规模最大的一场城市更新工程
，2016年拆21个村、2017年拆22个村、2018年拆27个村、2019年拆32个村、2020年拆76个村……这几年，如果你到杭州外围的老余杭、仓前、良渚、三墩、萧山市北、大江东去走一走，看一看，你会看到绵延数公里的“无人区”，到处都似“大震”后的残桓断壁景象！
正是靠着这246个城中村的数十万“拆二代”的货币化安置，支撑了杭州楼市这几年的再度繁荣。
建，建，建
，借亚运之东风，杭州规划了
10条地铁+4条城际+1条机场快线，568公里的轨交基本网络
，全新的
杭州西站枢纽、萧山机场空铁枢纽，都要赶在2022年之前全部竣工
。
上海
地铁
从1993年首段通车，到2010年世博会开幕，
17年
建了
420公里
网络；而
杭州地铁
，从2012年首段通车，到2022年亚运会开幕，
10年
要建
568公里
，
这是何等的“超越”！
人，人，人
，近两年来，杭州常住人口的增长速度排进了全国前三，
2018年净增34万
，仅次于深圳、广州，
2019年更是净增55.4万人，全国第一
。这主要归功于2019年“528”人才新政，
35周岁以下大专、45周岁以下本科学历只需1个月社保即可落户杭州
，使得
杭州超越北京，一举成为全国科技人才吸引力第一城！
2019年
底，杭州
常住人口首破千万
，达到
1036万
人。
纵然，杭州这十年房价仅涨22%，出现大起大跌的“跌宕史”，
还有一些其他因素：
1、不能只看增长率，还要看基数
，杭州十年前的房价基数本身就是全国最高的，
如果
不以十年为参照，
拿近五年为参照，杭州就有68.79%的涨幅，相比上海同期45.34%的涨幅就高出很多了！
2、杭州市区的扩大
，2014年，富阳成为杭州“第九区”，2017年，临安成为杭州“第十区”，杭州市辖10区面积达到8000平方公里以上（相当于4个深圳市的面积，比上海、广州全市的面积还要大），郊区的加入，客观上也
拉低了全市的房产均值
。
3、今天杭州相比深、京、沪的房价性价比和落户优势，也是杭州吸引全国英才的竞争力所在
。杭州在经历过2011-2015年房价近乎“腰斩”所带来的“失落的五年”后，相比北上深更有“限价”和“房住不炒”的警觉性。因为杭州市民深知：高房价，绝对会影响到杭州未来在冲刺新一线城市中的竞争力。
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杭州五大片区房价2010VS2020十年大数据
哪些盘涨幅最大，哪些盘涨幅最小甚至跌了！
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十年房价大数据告诉我们：
杭州以下4类房子不要碰！
1、商住楼不要碰！
梳理完杭州的“十年房价大数据”，一目了然，最直观的感受，就是十年间跌得最惨的房产类型，就是40-50年产权的商住楼&酒店式公寓。
TOP1 江干笕桥板块 原筑壹号 跌32.21%
TOP2 西湖古荡板块 华元天鹅堡 跌27.14%
TOP3 滨江区政府板块 江锦国际 跌11.88%
显然，非核心CBD的商住楼跌得最惨，即便是“国际滨”高新区的滨江区政府板块，江锦国际，10年间也跌了11.88%，没想到吧！
还有大名鼎鼎的“世界文化遗产”
万科良渚文化村春漫里
精装修酒店式公寓，10年间也跌了8.53%
米宅无数次文章告诫过大家：商住楼就是坑！无论哪个城市，无论是否能落户、送户口，不要碰就是不要碰！谁碰谁倒霉！
2、CEO盘不要碰！
和上一期讲上海的原理一样。杭州核心CBD武林商圈的
昆仑公馆
、大家武林府
，十年间涨幅也仅20%多，远小于三墩申花、九堡下沙丁桥这些主城区改善型板块。
即使在改善型板块，如九堡滨江，十年前如果你买了
宋都阳光国际
这样33000元/㎡的CEO盘，十年间涨幅也不到5%，当时它的价格就要比同板块大多数卖17000-18000元/㎡的新盘贵出近一倍，结果十年后，当初卖17000元/㎡的
天阳九筑
，翻了2.32倍，反超了宋都，而宋都却因为当时的CEO定位，一举透支了未来10年的涨幅，这个教训不可谓不深刻！
3、远郊，品牌、产品力不够的别墅，并不保值！
有山有水的杭州，相对于上海，更适宜造别墅
，住别墅亲近自然山水，当然也是精英阶层的首选。
即使住不起独栋别墅，杭州人也热衷于买排屋
。撇开九溪、之江、西溪、富春江、千岛湖千万上亿级的豪华别墅不谈，
排屋产品里，
10年间涨幅最大的
是西溪板块的
溪上玫瑰园
，涨了76%，
但也比不上同板块
绿城西溪诚园
大平层
2.12倍的涨幅！
在一些天生不适宜作别墅的板块，如余杭临平板块，或者一些品牌和产品力不够的别墅，涨幅甚微，甚至出现下跌的案例也有，如：临安青山湖板块的
山湖印别墅
，十年间就跌了16.25%
4、远郊短期内无地铁，过去十年涨幅过高的板块慎下手！
由于杭州并不像上海非沪籍要攒5年社保+已婚才能拿到一张“房票”那样高不可攀，所以
杭州没有像上海那样明显因为“限购房票”而导致滞销的远郊必须要抛弃的“西伯利亚区域”！
此外，杭州由于地铁建设起步较晚，市内公交系统和运营时间也没有上海那么发达，因此，杭州人上下班开私家车的比例远超上海人。早期，对地铁房的依赖度并没有上海那么高，也正因为私家车保有量高，早期，无地铁乡镇与有地铁乡镇房子的价差也不大。纵观
十年前，凡是单价不超过1万元/㎡的乡镇、县城，这十年的涨幅都相当可观
（
当然这也与身处偏远，在2009年这轮72%大涨行情中仍未破万，房价基数很低有关
）。
如今，杭州已开通200多公里地铁，再过2年亚运会开幕那时，也能跃居中国地铁运营里程“第一方阵”的城市了。
对于未来在杭州买房的首置刚需而言，地铁也将成为不可或缺的选项
。
而今整体2万+起步的杭州远郊刚需板块，有地铁和没地铁，未来的房价涨跌就将拉开差距了。
因此，同样是2万+，
已开通或即将开通地铁的临平、良渚、老余杭，哪怕是萧山空港、大江东板块，都是不错的选择
；而
短期内无望开通地铁的瓶窑、崇贤，还有更贵的要卖3万+的富阳鹿山板块，未来的房价走势就不那么看好了
。
