漆黑的夜晚，没有路灯。借着月光才能看到地面上散布的小水坑，许敏一蹦一跳地找到自家楼栋入口，快速跑上3楼，开门、关门、锁门——呼……到家了，她长舒一口气。

楼下一整条商业街，空气中夹杂着宵夜的各种气味，光着膀子的男人在喝酒。到了白天，遍地油污让人掩鼻。许敏的窗户正对着商铺，她养的花从没活过15天。

16年前刚搬进海棠村的场景，许敏至今想起来还颇为感慨。

建于20世纪80年代末的海棠村，位于佛山市南海区桂城街道桂一社区，是桂城最老旧的小区之一。73栋楼1200多户居民，曾一度与许敏有着相同的生活经历：路灯坏了、地面有坑，该找谁管？能不能找物业帮忙管理？破旧的小区还能变好吗？

2020年，海棠村被列入南海首批老旧小区改造项目，并被定为省老旧小区改造试点。历时一年多，改造后的小区吸引了更多人的关注，不少搬出去的人又搬了回来。

今年，小区历史上第一次引进了物业，然而每平方米8毛钱的管理费却让从未接触过物业管理的居民心里犯起了嘀咕：为什么要交？钱交得值不值？

其指向一个命题：老旧小区如何维持更新改造成果。30多“岁”的海棠村，会走出一条怎样的改管之路，将为佛山老旧小区改造提供鲜活样本。

没人愿意接盘

“不是不找物业，是根本没人愿意来！”说起海棠村的历史，桂一社区党委书记、居委会主任黎少梅长叹一口气——谁会愿意接一个“烂摊子”？

想理解黎少梅叹的这口气，必须先理解什么是老旧小区。

2020年，国务院办公厅印发文件，要求重点改造2000年底前建成的老旧小区。这些小区往往公共设施陈旧，严重影响居民基本生活，而居民也有强烈的改造意愿。

社会上对老旧小区最广泛的定义则是单位制改革之前，由政府或单位出资建造，再“分配”给职工的房子，这样的房子也被称为福利房、房改房。

海棠村就是老旧小区的典型案例。

林丽梅早在1996年就在海棠村买了房，见识过破旧的小区模样：“一下大雨路面可以‘渡船’，小区没有封闭管理，楼栋的门也是开放的，楼道没有灯，街坊们的东西被偷也是常事。”

实际上，海棠村不仅够“老”，也够“杂”。

“这一片是某个单位分的房，那一片又是另一个单位的宿舍，还有一些商品房，海棠村就是由这些房子‘拼凑’而成的小区。”黎少梅直言，73栋楼分属于多家不同的单位，统筹管理成了大问题。

很长一段时间，小区靠的是“小圈子”管理。

单位分房的人主要依靠单位后勤或者工会，也有几栋楼自发推举出有威望的业主管理。“小圈子”最多只管每户人家里的下水道堵塞、修理灯泡等事情，至于乱划停车位、违建、物品随意堆放等，他们也不方便管。

改造前的海棠村存在乱搭乱建的情况。桂一社区供图

黎少梅说，“小圈子”管理靠的是熟人基础，但越是熟人越难撑下去，因为太熟了做事情就带着情感，规章制度意识薄弱容易缺乏公平公正。与此同时，管理的人不拿工资，做事往往缺乏积极性。

而像林丽梅、许敏这样自行购买商品房的居民，遇到事情几乎全靠自己找人。“如果整栋楼的水管都堵了，也会去找社区居委会协调处理，但修理费需要居民分摊。”

事实上，社区居委会介入管理小区并不容易。

一方面，社区居委会只有十几个人，平时要处理政务、党务、消防安全生产、治安、环保等各类事务；另一方面，社区居委会不收管理费，面对辖区内十多个生活小区，太细碎的居民生活根本管不过来。

类似林丽梅的维修需求，社区居委会就需要判断是私事还是公事，私事则居民自己修，涉及公共区域的则找市政帮忙，或代收费用找专业维修工。

处理这些事物，包括邻里纠纷、环境卫生等占据了社区工作者的大部分精力。

而长期住在杂乱的小区，许敏也迫切希望能够有所改变：“路面能否改造？楼梯能否翻新？或是引进物业都好。”

黎少梅等人也很希望改变海棠村。几年前，海棠村尝试引入物业，但彼时破旧不堪、权属混乱的海棠村，竟没有一家物业愿意尝试接手。

改造前的海棠村楼栋大门几乎处于损坏状态。桂一社区供图

转机出现在2020年。佛山全面铺开城镇老旧小区改造工作，海棠村被列入南海区首批老旧小区改造项目，并被定为省老旧小区改造试点。

“烂摊子没人愿意接手，但是改好后就不一样了。”海棠村会有新变化吗？许敏等人暗暗期待。

向改管并重前行

用了30多年的管道、线路和水泥路面，早已到了“退休”的年纪。老旧小区改造，犹如对海棠村进行了一次“换颜术”。

2020年，工程队进入海棠村的第一件事就是重新铺设排污管网、三线落地等基础设施。

坑洼的水泥路面改头换面成了平整的沥青路，空中乱“飞”的电线各归各位，干净的粉白色墙面飘出崭新的不锈钢防盗网，停车位、康乐设施也一应配套。

改造前的海棠村电线乱“飞”，车辆随意停放。桂一社区供图

如今明亮的灯光、楼梯间的扶手以及改造后挪走的小吃街，都让许敏很有获得感：“我养的花现在能活很久。”

“今年这几场暴雨要是放在往年，一楼店铺就要倒灌进水了。”地下管网疏通也一改一下雨路面就能“渡船”的境况，让林丽梅等解决了一件心头大事。

然而，改造工作也并非一帆风顺。记者走访过程中，看到有几栋楼的外立面仍然保留着原有形态。

谈起这个，林丽梅提高了嗓门：“其实绝大部分业主都很想改的，但是每栋楼改造需要大家签字，有那么几个人就是不签字，要求政府不拆违搭，这怎么能行嘛！”

就在海棠村的改造火热进行时，佛山也在为其他老旧小区“动手术”。2020年至2021年，佛山累计开工改造312个老旧小区，改造户数超9.6万户。而2022年-2024年，佛山还将继续开展约11万户的老旧小区改造工作。

看到了全市推进老旧小区改造的力度，黎少梅等人在高兴的同时，也担心陷入“一年改、三年坏、五年旧”的恶性循环，便提出了引入物业参与小区长效治理的动议：“一定要改管并重，不能改好了的小区没人管，又变成以前的样子。”

这一动议得到了小区很多人的赞同。

“我坚决支持引入物业管理公司，需要表决的时候请通知一下，不要忽略了我这张赞成票。”

“好的物业才能给我们好的保障。”

“一定要有长远的眼光！”

然而，在一片支持声中，也夹杂着一些反对声。

“物业公司只会损害我们的利益！”

“地是我们的，凭什么给别人管？”

究根结底，反对源于担心原有利益受损。

由于历史原因，海棠村有一部分属于职工宿舍的楼栋，这些居民认为楼房属于自己，楼下的地块属于其原来的厂区。因此，有些楼栋出现了自划停车位并收费的现象，他们给予原职工较低的月租费，而对新市民新业主则采用较高的收费标准。一旦有了物业，意味着原有利益格局将被打破。

改造后的海棠村干净整洁，居民有了休闲娱乐去处。桂一社区供图

经过一场场居民代表大会，一次次集体协商，引入物业公司对小区进行长效管理占了上风。桂一社区代表海棠村向市场发出了邀请，吸引了8家物业公司前来竞标。

2021年11月29日下午5时，海棠村引入物业投票业主大会结束。次日开箱点票，在华南公证处的见证下，投票结果揭晓，碧桂园服务入驻海棠村。

2022年元旦，海棠村终于迎来了物业。

彼此的接近

“每平方米收8毛钱，按海棠村平均每户85平方米的面积来算，每户要交68块钱物业管理费。”黎少梅算了一笔账。

尽管大多数业主投了赞成票，但让30多年来没接触过物业管理的海棠村业主们自愿交费，则要花费另一番功夫。

一开始，对物业进驻后能否成功收到费用，不少人持保留态度。甚至有人说，“能有10%的人交就不错了！”

原先反对引入物业的小部分人，成为物业管理费的拒缴者。林丽梅参加过一次这样的聚会，“觉得他们的想法该变了。”

在这批人的影响下，海棠村一些居民对物业收费也持观望态度：“他们不交都没事，我们也可以不交吧？”还有一些人认为，可以找个老年人看门，每个月交得更少。

但更多人，希望看看物业的管理水平再做决定。

今年元旦，碧桂园服务刚一进驻，就在小区南北门及主干道上布置了节日装饰，在原桂一活动中心设立桂一片区物业服务中心，向所有业主释放一个信号：物业真的来了。

前3个月是免费体验期，郭春梅的想法是——“用服务打动他们。”

郭春梅是海棠村物业项目的负责人，简单来说，是海棠村的物业管理者。

管理的第一步是组建团队。郭春梅很清楚，海棠村不同于其他小区，团队成员也不能用普通标准招。

“海棠村有很多老年人和租户，大部分楼栋没装电梯，我们的团队成员必须都会讲白话，必须要有非常好的耐心、必须能吃苦。”抱着这个标准，郭春梅等人甚至招聘到了小区里的业主。

“我们还增加了VI标识，对公共绿化、公共井盖的外观也进行了升级，对公共区域开荒清洁，增加了高压清洗车、扫地车、保洁车等。而对于业主乱停放车辆、共享单车进入小区的情况也会管控。”郭春梅说。

碧桂园服务增加了保洁设备。陈雪婷 摄

而对于不会使用智能手机的老人，许多通知无法线上送达，郭春梅等人就会上门服务。  小区几乎没有电梯，想要服务好所有业主，70多栋楼需要他们“爬上爬下”。

物业中心还为小区配备了“管家”。

年近70岁的关取英在海棠村住了许多年，第一次有了自己的“管家”。

“有什么问题我就打电话给管家或者郭经理，他们很快就能上门，很方便的。”关取英说。

“半夜12点家里漏水也能找管家，他们是24小时服务。”许敏也有着同样的感受，对比起以前，简直是翻天覆地的变化。

8月下旬，记者走访海棠村。从南门到北门不过几百米，一路上遇到的居民几乎都会跟郭春梅打个招呼。

“婆婆好，回来啦？上楼梯要小心哦！”

“今天下班很早嘛。”

……

常常有人送锦旗、送自己做好的糕点来到服务中心，几个月时间，郭春梅等人融入了这个小区。

按照合同约定，今年4月1日就要正式收取物业管理费用，整个团队都十分忐忑：“大家愿意交吗？”

第一次收有10%的居民交了，20%、30%……截至8月30日，缴费率已达55.76%。

对郭春梅而言，每多一个人缴费，就意味着多一个人认可整个团队的工作。而没交的那部分，也让他们思考，怎样才能更好地服务小区？

让老小区焕发新活力

海棠村不是社区居委会的，也不是物业的，归根结底是业主们的家。

碧桂园服务在海棠村不过二十多人，想要服务好全体居民，就必须激发所有人的“共治”热情。

郭春梅等人想到的第一个办法是先“聚心”。

“你看这是我们春节珲春，这是郭经理带我们端午节包粽子、给我们送的绿豆汤……”一个人住的关取英，今年的生活变得丰富多彩。

除了每月的社区文化活动，独居老人、贫困户也找到了新朋友。

让郭春梅感触最深的是母亲节活动。“母亲节那天我们找来许多新开的花，包起来送给小区的母亲们。很多老人家说几十年没收到过花，问我今天是什么日子。”

一场场活动将居民聚在一起，大家交流的机会更多，感情也比以前更好。

而“聚力”则是第二步。

“愿意参与小区管理、服务大家的业主，我们会按需求招募为志愿者，有帮助大家修理水电的，有维护设备的，还有清理垃圾的，后续则采用积分制、工时制登记他们的志愿服务时长，并将时长用于兑换礼品或者抵扣物业管理费。”这个法子很有效，许多业主找上门来当志愿者。

整个小区的人拧成一股绳，奔着共同的目标前进，海棠村这个老小区焕发了新活力。

改造后的海棠村外立面换成了明亮的粉白色。桂一社区供图

林丽梅在小区内经营一家房屋中介所，不少业主都把房屋托管给她。平日里，海棠村里谁需要租房、出售、过户等都会找她。可以说，林丽梅就是小区的“百事通”。

“海棠村中老年人比较多，许多人都搬出去住了，但是改造以后不少人又重新搬了回来。”林丽梅的一个朋友重新装修了自己的原有房屋，直言住起来宽敞舒适。

然而对于物业来说，却有一个不得不面对的生存问题——怎样实现“造血”功能？

在桂城这样的城市中心地带，小区内8毛钱每平方米、周边商铺则以1.2元每平方的价格收取物管费，这比佛山很多非中心地带还低。“就算收齐了也不足以支撑物业的运转和开销。”黎少梅说。

在物管费之外，新规划的停车位月租费200元，物业暂时靠这些维持基本开销。而在这其中，20%作为公共维修基金，10%作为社区文化生活活动基金。

据透露，目前海棠村的项目运营管理，整体而言还处于企业倒贴钱的状态。

“未来，我们会想办法尽量提高物业收费率，同时积极承接政府项目。”郭春梅说。

老旧小区的物业管理并不是一件轻松差事。“经济效益和社会效益之间，选择老旧小区就选择了后者。”黎少梅说。

老旧小区改后管理不好，容易陷入“一年改、三年坏、五年旧”的恶性循环。为避免此类情况发生，去年4月施行的《佛山市住宅物业管理条例》明确提出，将物业管理纳入社区治理体系，即建立物业管理综合协调和目标责任机制，并鼓励采用新技术、新方法提高物业服务与管理水平。

今年初，广东省出台文件，要求各地积极探索加强小区改造后的长效管养，并要求居民应就改造后小区物业管理模式、缴纳必要的物业服务费用等，集体协商形成共识，结合实际推进“EPC+O”“F+EPC+O”等改造模式，实现老旧小区改造后的可持续发展。

7月，广东省首个“EPC+O”项目——佛山顺德大良街道北部片区老旧小区改造项目开工，小区改造完成后将无缝衔接物业管理进入小区，让改造成果更可持续。

在佛山，老旧小区升级改造工作正在持续进行。大批改造后的老旧小区如何实现可持续发展？物业管理和服务是重要的一环。

海棠村引入物业的经历不会是独一份，一旦活下来，就会为未来老旧小区的治理提供借鉴样本。