房家踩盘:北京地铁16号线永丰站周边小区有哪些【1集】

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咱们之前已经介绍完永丰站所处的永丰产业基地，最后不能少的是永丰站周边的居住区。以小区门到地铁站出入口距离为标准，首创·天阅西山小区南门距地铁永丰站B出口大约1000米，颐丰山庄西区的东门距地铁永丰站A出口大约1500米。永丰产业基地周边有着丰富的居住资源，只是前往地铁站的距离都超过这两个小区。

↑图1-1 首创·天阅西山小区南门，距地铁永丰站B出口大约1000米。

永丰产业基地附近的居住区主要集中在两个区域，一个位于永丰产业基地的北侧西段区域，包括 大牛坊社区、颐丰庄园的东区和西区，中铁碧桂园、中粮天恒智慧谷的阿尔法之家，还有万科翡翠书院 。另一个位于永丰产业基地的东侧北段区域，主要有 永丰嘉园 （包括冠城大通百旺府和永丰嘉园五区）， 友谊家园、青棠湾社区、燕保·辛店家园，还有海淀幸福里 。

首创·天阅西山最为特殊，它位于永丰产业基地内。当然这个描述只能算是暂时性的，永丰基地有扩大的趋势，将来很可能上面说的这些居住区也都囊括在基地范围内。

↑图1-2 地铁永丰站周边居住区

首创·天阅西山

首创·天阅西山位于中关村壹号的北侧，在中关村壹号早期规划中是其的一部分。2015年3月23日北京市国土资源局公告挂牌出让北京市海淀北部地区整体开发中关村永丰产业基地HD-0402-0030地块F1住宅混合公建用地(配建公共租赁住房)使用权。2015年4月27日首创置业在现场竞拍中以56.4亿元和建设6.05万平方米自住房面积的条件竞得该地块进行开发建设。这里有一个细节，之前介绍IC-PARK时曾经提及首创置业于2015年7月1日投资入股北京中关村集成电路设计园发展有限责任公司。虽然首创置业与中关村发展双方达成合作的过程并不为外人所知，但从南向北，IC-PARK由首创置业和中关村发展合作开发，中关村壹号由实创（中关村发展子公司）开发，首创·天阅西山由首创置业开发，纵向排列的三个项目，颇有渊源的合作关系。

按着宗地出让条件，这个项目包含：办公、普通商品房、公租房、自住型商品房、幼儿园、以及配套公建多种类型的建筑。最终建成自住型商品房3栋楼约712套，位于小区的东侧；公租房约150套，位于最南侧自住型商品房楼的一个单元内；普通商品房5栋楼约552套，位于小区的西侧和北侧。办公楼4栋，总建筑面积约6.7万平方米，位于小区南侧的中间位置。另建有一所幼儿园，建筑面积约2100平方米，位于小区南侧的中间位置。首创·天阅西山是该项目中普通商品房和办公部分的推广名。自住房和公租房部分的推广名为首创·悦榕汇。

↑图2-1 首创·天阅西山小区卫星图

↑图2-2 沿丰贤东路向东看

图2-2画面右侧的建设群是首创·天阅西山小区最北侧的4栋楼。画面侧的道路是向南的永旭北路。

↑图2-3 从丰贤东路和永嘉北路的十字路口向西南方向看首创·天阅西山小区

图2-3画面右侧的4栋建筑是小区最北侧的4栋楼，其中右侧的3栋楼是普通商品房，左侧建筑的是自住型商品房。

↑图2-4 首创·天阅西山小区外北侧是街心公园

↑图2-5 首创·天阅西山小区外东侧是绿化带

绿化带的东侧是永嘉北路。图2-5画面右侧的3栋建筑是首创·天阅西山的3栋自住型商品房。从左向右正式的楼号依次是丰秀东路9号院1、2、3号楼

↑图2-6 从东侧绿化带向西看首创·天阅西山小区

图2-6画面最左和最右侧两栋楼都是自住型商品房1号楼和2号楼，1号楼进入画面的这个单元属于公租房部分。画面中间位置的两栋楼是办公用途楼。

↑图2-7 从永嘉北路向西看丰秀东路

图2-7中丰秀东路左侧是中关村壹号，道路右侧是首创·天阅西山小区。

↑图2-8 首创·天阅西山小区南侧东端的出入口

图2-8画面最右侧的建筑是1号楼，最左侧建筑是首创·天阅西山项目的办公用途楼。

↑图2-9 位于首创·天阅西山小区南侧中间位置的海淀区北部新区实验幼儿园天阅园

北部新区实验幼儿园天阅园是一所公立幼儿园。首创·天阅西山的4栋办公楼分立在幼儿园的四周。

↑图2-10 首创·天阅西山小区南侧西端的南门

首创·天阅西山小区南门左侧是8号楼，8号楼是普通商品房

↑图2-11 从丰秀东路向北看永旭北路

永旭北路右侧是首创·天阅小区。3栋建筑从右向左依次是8号楼、7号楼和6号楼。这3栋全都是普通商品房。

颐丰庄园

颐丰庄园东区建有80栋建筑，以别墅为主，颐丰庄园西区建有8栋普通商品房楼，全部无电梯，总共约204套房。

颐丰庄园位于丰润中路的西段北侧，西区和东区隔着一条非市政的临时路，这条路北端接大牛坊二环路，南端接永腾北路。正式因为衔接上永腾北路，从颐丰庄园前往地铁永丰站比其他小区方便了许多。

关于颐丰庄园东区可考证的信息不多，仅能知道其先于西区开发，大约于2011年竣工。颐丰庄园西区总建筑面积约为3.4万平方米，其中住宅建筑面积约为2.3万平方米，由北京市宝斯特房地产开发有限公司进行开发。项目于2012年8月7日取得施工许可，于2016年4月29日完成竣工备案。

颐丰庄园东区内还坐落有一间亚朵酒店，这种搭配与小区外临时路街景有些令人意外，不过身处于别墅区中也在情理之中。

↑图3-1 颐丰庄园卫星图

↑图3-2 从丰润中路向北看颐丰庄园东区

↑图3-3 沿丰润中路向西看

图3-3画面左侧道路是丰润中路，右侧建筑群是颐丰庄园东区。

↑图3-4 从丰润中路向西北方向看颐丰庄园西区

图3-4画面右侧道路是连接永腾北路和大牛房二环路的临时路。

↑图3-5 从丰润中路沿临时路向北看

图3-5画面右侧建筑群是颐丰庄园东区。

↑图3-6 颐丰庄园西区的东门

↑图3-7 沿颐丰庄园东区南侧小路向东看

图3-7远处的高层建筑群是大牛坊社区一期。

↑图3-8 颐丰庄园东区西门南侧有一个幼儿教育机构

↑图3-9 临时路向东看

颐丰庄园东区西门内正对的是亚朵酒店永丰基地店。西门外颐丰庄园售楼接待中心的招牌依然存在。

↑图3-10 从临时路向北看大牛房二环路。画面左侧建筑群是万科翡翠书院。

↑图3-11 沿临时路向南看

图3-11中道路左侧是颐丰庄园东区，道路右侧是颐丰庄园西区。

↑图3-12 临时路向南连接永腾北路

永腾北路直接通往北清路，从这里前往地铁永丰站比较方便。

大牛坊社区

大牛坊社区位于丰润中路北侧，永丰路西侧，是永丰产业基地北侧西段最重要的居住区。大牛坊社区的建设项目全称为西北旺镇大牛坊农民安置点定向安置房项目，不过这个项目非常低调，建设过程中很少公开相关信息，甚至没给小区起一个更响亮的名称，建成后行政机关一般称之为大牛坊一区至大牛坊四区，而民间通常称为大牛坊社区一期至四期。主要为原大牛坊村和玉河村的腾退回迁安置使用。大牛坊安置房项目总建筑面积约为49.6万平方米，自2011年6月份开工建设，于2018年6月完成最后的交付入住。按非权威数据，大牛坊社区一期共建有17栋住宅楼，大约2338户；二期共建有7栋住宅楼，大约1108户；三期共建有7栋住宅楼，大约646户；四期共建有7栋住宅楼，大约656户。

↑图4-1 大牛坊社区位置图

↑图4-2 从丰润中路向东北方向看大牛坊社区一期

图4-2画面中间位置是大牛坊社区一期的西南角。

↑图4-3 从丰润中路沿永丰路向北看

图4-3画面中建筑群是大牛坊社区一期，中间位置是一期的东南角

。

↑图4-4 从永丰路沿大牛坊路向西看

图4-4画面中道路左侧是大牛坊社区一期，道路右侧是大牛坊社区二期，道路远方的建筑是中铁碧桂园。

↑图4-5 从永丰路向西北方向看大牛坊社区三期

图4-5画面左侧道路是向西的大牛房五巷，画面右侧道路是向北的永丰路。

↑图4-6 从永丰路沿大牛房五巷向西看

图4-6画面中道路左侧是大牛坊社区二期，道路右侧是大牛坊社区三期和四期。

↑图4-7 从大牛房一环路沿大牛坊一巷向南看

图4-7画面中道路左侧是大牛坊社区三期，右侧是四期。画面中间位置，道路远方是二期。

↑图4-8 沿大牛房一环路向东看

图4-8画面中间道路是向东的大牛房一环路，一环路左侧是智慧谷阿尔法学园东区，一环路右侧是大牛坊社区三期。画面最右侧的道路是向南的大牛房一巷。

↑图4-9 沿大牛房一环路向东看

图4-9画面中道路左侧是智慧谷阿尔法学园东区，道路右侧是大牛坊社区三期。道路前方尽头是永丰路。

↑图4-10 沿大牛房一环路向西看

图4-10画面中道路左侧是大牛坊社区四期，道路右侧是智慧谷阿尔法学园西区。

↑图4-11 沿永润路向南看

图4-11画面中道路左侧是大牛坊社区四期，道路右侧远处建筑群是中铁碧桂园，近处围挡内是万科翡翠书院东区工地。

↑图4-12 沿大牛房五巷向东看

图4-12画面中间位置因施工，大牛房五巷临时被阻断。道路左侧是大牛坊社区四期和三期，右侧是二期。

↑图4-13 沿永润路向南看

图4-13画面左侧建筑群是大牛坊社区一期，永润路在与一期北侧平齐的位置被施工截断，还不能通往丰润中路。永润路左侧的工地是大牛坊社区在建的幼儿园，右侧建筑是中铁碧桂园中的公租房。

↑图4-14 沿大牛坊路向东看

图4-14 画面左侧建筑群是大牛坊社区二期，右侧是一期。

↑图4-15 从永润路和大牛坊路十字路口向东北方向看

图4-15 画面左侧道路是向北的永润路，左侧远处建筑是阿尔法之家，永润路右侧建筑是大牛坊社区四期。画面右侧道路向东的大牛坊路。大牛坊路左侧建筑是大牛坊社区二期。画面中间位置的白色低层建筑是在建的幼儿园。

中铁碧桂园

中铁碧桂园位于大牛坊社区二期的西侧，处在永润路、大牛坊路、大牛房一环路和大牛房五巷的合围中。这是一个由共有产权房和公租房构成的小区，共建有8栋住宅楼，小区东侧和北侧成L型的3栋为公租房。其余5栋为共有产权房，共616套。

2016年11月2日中铁置业集团以21.5亿元拍得“海淀北部地区整体开发”永丰产业基地（新）HD00-0401-0146地块R2二类居住用地（配建“公共租赁住房”）。宗地的住宅部分将建成3.6万平方米的公租房和5.43万平方米自住房。2016年12月19日北京中铁永兴房地产开发有限公司成立负责该项目开发，中铁置业集团和碧桂园各持50%股份，中铁碧桂园的项目推广名也由此而来，其建筑物正式名称为丰锦苑。2017年9月30日《北京市共有产权住房管理暂行办法》正式实施，中铁碧桂园的自住型商品房部分转为共有产权房。2019年11月27日项目完成竣工备案。目前，中铁碧桂园的公租房部分已移交给北京市海淀区保障性住房发展有限公司持有运营。2021年海淀区专项配租工作中，从中铁碧桂园项目中提供了276套公租房房源。

中铁碧桂园的东侧在建一所幼儿园。西侧在建一所幼儿园和一所小学，小学已经确定由中关村三小承办，大概率目前位于用友软件园的中关村三小科技园分校会迁移至此。

↑图5-1 中铁碧桂园卫星图

↑图5-2 沿大牛坊路向西看

图5-2画面中道路左侧建筑群是颐丰庄园东区，道路右侧建筑群是中铁碧桂园。

↑图5-3 中铁碧桂园南侧出入口

↑图5-4 沿永润路向北看

图5-4 画面中道路左侧近处建筑群是中铁碧桂园，靠近道路这两栋楼是公租房性质。道路远方的建筑群是阿尔法之家。道路右侧建筑群是大牛坊社区四期。

中粮天恒E_ZIKOO智慧谷

中粮天恒智慧谷的建设过程很不寻常。2016年11月17日"海淀北部地区整体开发"永丰产业基地(新)HD00-0401-0093、0097、0099、0108地块二类居住及零售商业用地（以下简称“永丰20号地”）试点采用“限房价、竞地价”的交易方式挂牌出让。具体规则为宗地块设定合理土地上限价格，当竞买报价达到合理土地上限价格时，则不再接受更高报价，转为在此价格基础上通过现场竞报企业自持商品住房面积的方式确定竞得人。企业自持的商品住房将全部作为租赁住房，不得销售。最终，首创天恒中粮联合体联合体以57.6亿元，自持100%住宅面积和10%商业（含办公）面积的条件竞得该宗地。2016年12月13日三方合资成立北京恒合悦兴置业有限公司专门负责该项目的开发，2018年1月9日首创退出该项目。

约8.4万平方米建筑面积的住宅不能出售只能出租，这样项目如何开发，其难度可想而知。所以这个项目“潜伏”了20个月，直到2018年9月19日正式对外发布项目规划时，中关村科创生态小镇-E_ZIKOO智慧谷正式启动。合作方除了中粮、天恒增加了西北旺镇。E_ZIKOO智慧谷一期以永丰20号地为基础，建设总部型办公、街区型商业和人才公寓，并确定推广名分别为阿尔法学园、海淀悦界和阿尔法之家。二期以西北旺镇X2集体产业用地为基础，建设主题公园，大悦城品牌商业综合体、创客公社和研发科创中心。至此，原来的商业办公住宅综合项目，融入“一镇一园”模式，蜕变为科创生态小镇，尤其大悦城概念在海淀北部地区极为抢眼。2019年1月29日北京市发改委批复海淀区西北旺镇X2地块集体产业用地项目核准。2020年8月28日阿尔法学园西区完成竣工备案。2020年12月30日，位于阿尔法学园西区内的海淀悦界主题街区亮相。同日，北京市发改委将关于海淀区西北旺镇X2地块一镇一园集体产业用地项目申请核准有效期延长至2022年1月28日。2021年1月28日阿尔法学园东区完成竣工备案。2021年4月海淀区住建委向西北旺镇X2项目0069地块（海淀大悦城项目）核发了《施工准备函》，项目开工建设。

阿尔法之家作为人才公寓服务于科创小镇的功能定位已经非常明显，由此只能出租不能出售的规划限制不再是难解之题。阿尔法之家分为东西两个区域。西区建有9栋住宅楼，总建筑面积约4.2万平方米，于2018年5月18日取得施工许可证。西区的东南角在建一所建筑面积约5千平方米的幼儿园。东区建有10栋住宅楼，总建筑面积约4.2万平方米，于2018年5月31日取得施工许可证。阿尔法之家的建设目前还未完工。

↑图6-1 E_ZIKOO智慧谷卫星图

↑图6-2 从大牛房一环路向西看

图6-2画面中道路左侧是大牛坊社区三期和四期，道路右侧是阿尔法学园的东区和西区，彩色树叶是悦界商业街的标志。

↑图6-3 从大牛房一环路和大牛房一巷十字路口向西看

图6-3 画面左侧建筑是大牛坊社区四期，右侧建筑是阿尔法学园西区，海淀悦界商业街位于阿尔法学园西区内。

↑图6-4 阿尔法学园西区

阿尔法学园西区内有4栋建筑，二层以下为商业性质，三层以上为办公性质。

↑图6-5 从大牛房一环路向东看

图6-5画面中道路左侧近处是阿尔法学园西区，远处是东区。道路右侧建筑群近处是大牛坊社区四期，远处是三期。

↑图6-6 沿大牛房一环路向西看

图6-6画面中道路左侧建筑是大牛坊社区四期，道路右侧建筑，近处是阿尔法学园西区，远处是阿尔法之家。

↑图6-7 海淀悦界商业街南入口

↑图6-8 从大牛房一环路和永润路十字路口向西北看阿尔法之家

万科翡翠书院

万科翡翠书院实际上是两个项目，西南侧的是"海淀北部地区整体开发"永丰产业基地(新)HD00-0401-0062、0166、0158二类居住用地地块（简称永丰18号地）项目，东北侧的是"海淀北部地区整体开发"永丰产业基地(新)HD00-0401-0132、0120、0162二类居住及零售商业用地地块（简称永丰19号地）项目。这两宗用地都是于2016年11月16日试点采用“限房价、竞地价”的交易方式挂牌出让。当天因多家参与竞拍企业都报出对住宅面积100%自持的条件，竞拍转入高标准商品住宅建设方案投报程序。12月1日揭晓最终结果，万科独自竞得永丰18号地；万科住总联合体竞得永丰19号地。2018年1月3日住总退出了对永丰19号地的开发。

一般说万科翡翠书院是指永丰18号地，万科翡翠书院东区指永丰19号地。天然条件，万科翡翠书院被分成了南、中、北三个院落。南院最小，规划建设5栋住宅楼，建筑面积约1.7万平方米。中院规划建设14栋住宅楼，建筑面积约5.7万平方米。北院划建设14栋住宅楼，建筑面积约5.8万平方米。总户数约1300户。2018年3月30日翡翠书院获得第一份施工许可证。2020年11月4日中院建筑完成竣工备案，2020年11月25日，南院3个建筑完成竣工备案。

因为住宅面积需要100%自持，只能出租不能出售，且对外出租单次租期不得超过10年。为了解决资金流动方面的压力，万科对这个项目花费了很多心血，尝试包括：个性化定制开发，联合大企业众筹开发、以及设立基金吸引资金支持项目开发。对比几乎同时拿地的中铁碧桂园项目，翡翠书院的整体进展明显处于落后中，由此可见其中的开发难度，实在不为外人所知。

而东北侧的永丰19号地则始终处于沉寂中，虽然项目用地规划于2017年6月6日得到北京市发改委核准批复，其后于2019年5月31日进行了延期批复，并于2021年2月8日进行了重新核准批复。项目也曾在2019年12月25日取得施工准备函，进行了前期施工准备，其后并没有其它进展。可以推测的是永丰18号地项目开发情况将直接影响着19号地的开发进展。