合肥政务区二手房市场成交分析及近期投资建议

小易论楼市

继上篇滨湖区之后，我们再来看看合肥政务区的二手房成交情况。政务区环境优美，商业云集，产业环绕，地理位置得天独厚，是全市唯一一个成交均价超过两万元的区域，实属合肥的首善之区。

过去9个月中，链家网政务区有成交记录的样本只有120个，数据非常有限。有的小区因为没有成交数据，就不在本篇分析范围，但是毗邻小区成交价格可作为参考。还有很多小区的成交记录很少，只有一两个，因此成交价格仅供参考。尽管数据不多，但都是实际成交价格，我们可从中一窥合肥政务区二手房市场的大概。

根据今年学区划分及地理位置特点，我将政务区分为5个板块，分别为：

1、 天鹅湖南板块 。主要是翡翠路东，匡河以北，潜山路以西，祁门路以南区域。

2、 翡翠路西板块 。主要是翡翠路以西，天鹅湖路以南，匡河以内。

3、 天鹅湖北板块 。主要是天鹅湖路以北，潜山路以西，匡河以内。

4、 匡河外板块 。主要是恒大华府，保利香槟国际，文一名门首府三个小区。

5、 潜山路东板块 。主要是政务区潜山路以东的区域。

政务区商业主要分布在潜山路两侧，前4个板块都分布在潜山路以西，它们的初中学区为50中新校天鹅湖校区，潜山路以东的学区为50中南校。

天鹅湖南板块

天鹅湖南板块是政务区的核心板块，也是政务西最后建成的区域，因此价格最贵（公号“ 小易论楼市 ”《政务区天鹅湖南各小区分析》）。该板块成交记录有35个，是5个板块中成交数量最多的，均价为22520元/平米。最高房价出现在华润凯旋门（26906元/平米），最低房价出现在宋都西湖花苑（18927元/平米），价格相差7979元/平米。

天鹅湖南板块是全政务区均价最高的区域，因此议价空间也是最大的，成交周期也较长。政务区最好的初中50中新校天鹅湖校区，位于这个板块。我们看到离该学校最近的三个小区，蓝蝶苑，岸上玫瑰，三盛颐景园，实际成交价格都不便宜，均价超过了23000元/平米。其中紧邻学校的岸上玫瑰和三盛颐景园议价空间是最小的。

板块内成交最多的小区是凯旋门，其次是宋都西湖花苑。凯旋门整个小区的体量已经超过了5000套，而且是最后建成的次新小区，因此有较高的价格和换手率。除此之外，它位于绿轴两侧，自家的商业也有加分。

凯旋门15套成交中，有8都是公寓，因此低总价小户型学区房颇受青睐。宋都西湖花苑房龄相对较老，但是成交却很活跃，原因是在其东侧要建一所奥体小学。小学建成规格较高，许多人对此抱有较大期望。

翡翠路西板块

翡翠路西也是政务区热度较高的一个板块，市重点高中合肥八中坐落在这里（公号“ 小易论楼市 ”《政务区翡翠路西各小区分析》）。该板块成交记录为24个，均价为20626元/平米，最高房价出现在国建香榭水都（26418元/平米），最低房价出现在imore公寓（14633元/平米），价格相差11785元/平米。

翡翠路西有地铁3号线和4号线交口，在所有板块中的议价空间最小，我认为这块是最有挖掘潜力的投资区域。该板块内的翠庭园小区是回迁小区，在此没有成交记录。我们看到香榭水都的成交均价是最高的，议价空间也不大，那是因为它距离50中新校仅一路之隔。

除公寓外，发能太阳海岸在这个板块的成交价格最低，但成交量最大。发能太阳海岸的主要问题是离50中较远，而且一面高速，两面高铁，还背靠一条主干道。但是好在距离合肥八中较近，容易出租，再加上价格和学区优势，成交量高也不难理解了。

融科九重锦有几个赠送面积较大的户型，而且大户型做的比较好，因此单价较高，成交量也不错。Imore公寓的价格低得有些不可思议，这是令人费解的地方。

天鹅湖北板块

天鹅湖北板块是合肥市政府所在地，这里有较高的绿化面积和较低的建筑密度（公号“ 小易论楼市 ”《政务区天鹅湖北各小区分析》）。该板块成交记录为15个，均价为22359元/平米，仅次于天鹅湖南板块。最高房价出现在内森庄园天墅（25657元/平米），最低房价出现在汇林阁（18352元/平米），价格相差7305元/平米。

天鹅湖北板块的西园小学南区，目前被认为是政务区最好的小学，有消息称在市中院南边将建一所分校。汇林阁小区是成交价格最低的小区，也是政务区的一个回迁小区。水墨蘭庭是该板块成交量最大的小区，但成交周期较长，10套当中有6套是公寓。

天鹅湖畔是合肥市的公务员小区，处在政务区最好的位置，南边紧邻天鹅湖和一个体育公园。成交的两套房子是整个小区中最差的户型和楼层，因此不能反映整体价格，根据实际掌握情况，好一点的户型和楼层成交价格基本都在接近或超过3万元/平米，应该是除别墅外政务西房价最高的小区。

匡河外板块

其实这个板块整体在高新区，归到政务区实在有些勉强，但他们确实是按政务区地块出让的。该板块成交记录为19个，均价为20286元/平米，仅次于天鹅湖南板块。最高房价出现在保利香槟国际（21983元/平米），最低房价出现在恒大华府（17421元/平米），价格相差4562元/平米。

该板块成交周期最短，议价空间也比较小，价格看来很坚实。保利香槟国际是政务区板块成交量最大的小区，达到16个，并且几乎都是3室及以上户型，只有1套2室。成交周期也比较短，远低于平均值，品牌物业、较年轻的房龄和好的学区依旧是换手率高的主要原因。

潜山路东板块

政务区最早启动建设的区域就在潜山路东，主要是绿地国际花都几个小区。该板块成交记录为25个，均价为18144元/平米，是政务区均价最低的区域。最高房价出现在湖畔徽映阁（25726元/平米），最低房价出现在绿怡居（12521元/平米），价格相差1倍多。

因为这里建设比较早，所以平均房龄相对较老，但议价空间小，成交周期也相对较短。我们前面提到，政务区的商业中心集中在潜山路附近，因此潜山路沿线的房价都很高，均价超过了2万元/平米。越往东去，房价越低，这跟房龄有关，再一个靠近金寨路高架区域受影响较大。绿怡居和嘉和苑是潜山路东的两个回迁小区。

除了平均房龄较老之外，潜山路东比潜山路西均价低的主要原因，还是在于学区。目前潜山路东板块的学区为50中南校，根据今年中考成绩，这个学校只是3等中下水平，难称得上学区。在学校南边区域将建一所小学，名为祁门路小学，也是一所倍受期待的学校。

关于政务区的学区矛盾

前面的文章里我提到，政务区的教育资源已远远不能满足板块内的需求（公号“ 小易论楼市 ”《合肥假如租购同权，学区房价格会降吗？》），这是合肥市教育主管部门不得不正视的问题。我粗略保守估算了一下，50中新校的覆盖范围内，大概有58650户，而翠庭园小学的覆盖范围有30000户。

随着政务区入住率越来越高，50中新校毕业生规模呈爆发式增长，已从第一届311人5年内增至1024人，年均增幅超过30%（公号“ 小易论楼市 ”《你买的学区房是合肥的好学区吗？——合肥各初中学区点评》）。翠庭园小学也是人满为患，学区内家庭被动员分流至习友路小学。

针对教育资源严重不足的问题，我认为可能会效仿一线城市，首先从学位下手。也就是规定初中学区每户每3年只能使用一个学位名额，小学每6年一个名额。但这仅仅是短期措施，不能从根本上解决学位紧张的问题。

从长远来看，必须从两方面下手，一个是扩建，一个是分流。50中新区一直听讲会在原有基础上进行扩建，但迟迟没有动静。不过我认为，即使扩建，能否满足现有生源的入学需求，还要打一个问号。

如果从分流上来讲（以下只是我的个人推测，并不属实），最可能先分流的区域应该是匡河外，因为从地理上来看，这里跟政务区有天然的阻隔。我们国家义务教育入学实行的是就近原则，从距离上来看，匡河外板块也是相对较远的区域。

还有一个可能分流的区域是二环路以北，50中新校天鹅湖校区与二环路以北最近的水墨蘭庭小区直线距离近2公里，而该小区跟50中新校望岳校区直线距离只有1.3公里。近两年推行的50中集团化办学，可能是寻求实现生源分流的一个探索。如果确定采取分流措施，匡河外板块不出意外也会采取集团化的分校模式，确保矛盾激化程度达到最低。

前面文章中我已提到，政务区将建三所小学来缓解目前的就学压力，这里面最让人想入非非的是奥体小学。很多人问我关于奥体小学可能的划分区域，我试着推测一下。我们看到天鹅湖南板块目前有19400户，翡翠路西板块有19050户，几乎相等。再考虑奥体小学跟各个小区距离上的因素，我觉得划分范围极大可能是天鹅湖南板块。

前文提到，政务区有四大回迁小区，翠庭园小区就是其中一个。很多家庭比较介意回迁生源，其实翡翠路西总户数有19050户，翠庭园小区才1600户，回迁户不及十分之一。就翠庭园小学的发展来看，已有10多年的历史，这种教育资源和管理经验的沉淀是新学校不具备的优势，因此翠庭园小学未必就差于新建成的小学。

政务区投资建议

从安居客房价走势来看，政务区房价在经历5-6月份短暂下调之后，又出现抬头趋势。我前文提到过，政务区平均议价空间很小，只有2.97%，比滨湖区低了0.84个百分点，这说明政务区的价格表现异常坚挺。政务区户均总价达到211.9万元，因此平均成交周期相对较长。

当前合肥新房市场价位普遍存在泡沫（公号“ 小易论楼市 ”《合肥新房价格泡沫预警，哪些区域是机会，哪些是大坑？》），较二手房市场价格相对偏高，一些性价比高的限价盘基本上被消灭差不多了，相较之下，我认为市区一些二手次新房的投资空间相对更大一些。

随着房地产金融去杠杆，限购限价政策持续紧绷，无论从资金层面还是政策层面上来看，合肥房地产市场都已迈入寒冬。我在之前的文章中多次提到，牛市看新区新房，熊市看市区学区房（公号“ 小易论楼市 ”《学区房和非学区房在熊（牛）市中的表现》）。

我之前的文章中分析过，房龄是影响房产投资的一个主要因素，仅次于学区（公号“ 小易论楼市 ”《合肥不同类型的房产投资价值分析》）。房龄越老，投资价值越低，这是我们看到很多市中心的老破小，甚至连偏远郊区新房都卖不过的原因。但同时我们还应注意到，拥有了顶级学区的老破小，价格也远远超过一些新区品质新房价格（公号“ 小易论楼市 ”《为什么我建议你投资学区房？》）。

学区是延缓房产投资价值下滑的最重要因素，顶级学区能让房产升值率保持跟大盘一样，甚至在熊市超越大盘。纵观当前合肥真学区范围内的楼盘（公号“ 小易论楼市 ”《合肥的真假学区房——2017年最新优质学区划分及分析》），也只有政务区的学区房房龄最年轻，我觉得很多人并未意识到这一点。

许多人觉得政务区的房子太贵，不敢去考虑，其实政务区有低价的房子。我在之前的文章中多次分析过，小户型的学区房投资价值最高，面积越小越好，因为总价低，换手率高。部分总价较低的学区房公寓也可以考虑（公号“ 小易论楼市 ”《合肥公寓投资的误区和建议》）。

因为天鹅湖南板块价位已高，而其他两个板块学区存在一定风险，我觉得政务区目前最有投资潜力的区域还是在翡翠路西板块，这里你能找到笋盘的机会最大。从以上表格来看，50中新校范围内，总价低于150万，单价低于2万/平米的成交还有不少，为何不去淘淘看呢？

但政务区学区房有一个最大的问题，就是50中新校范围内的房子太多，缺乏稀缺性。不过随着教育资源越来越紧张，不久的将来，我想这个问题会得到逐步解决。

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