商贸零售行业专题报告：性价比消费风起，奥特莱斯焕生机

（报告出品方/作者：安信证券，王朔、夏心怡）

1.奥莱的核心是什么？——品牌+折扣

1.1.奥莱业态起源于美国，其核心在于“品牌+折扣”

奥特莱斯（OUTLETS）在零售商业中指“以折扣价格销售国际、国内名牌的过季、下架、断码 商品、特为其定制的商品、企业自有品牌的商品，独立于其它卖场且以零售为主的业态，具 备一定的品牌集聚度。” 该业态起源于美国，主要经历四个发展阶段： （1）萌芽期：20 世纪 70 年代，美国经济滞涨、居民收入增速放缓，需求减少导致服装生产 商和传统百货渠道积压大量库存，品牌商把仓库积压的货品以极低的价格在工厂仓库里直接 销售，即早期奥莱是以工厂直销店的形式； （2）探索期：20 世纪 80 年代后期，为方便顾客，厂家直销店开始集中到一起形成直销中心 （一般距离城市 1 小时车程），奥莱雏形出现； （3）繁荣期：20 世纪 90 年代，美国奥莱呈现快速发展势头，根据赢商网，截至 1996 年美 国境内已建立 300 多家奥莱购物中心，同时这一阶段奥莱专业运营商出现，供货者也从单一 工厂变成品牌商、代理商、批发商、百货商店共同参与； （4）成熟与国际化阶段：2000 年前后，由投资商、地产商、奥莱运营商组成的商业集团逐 步形成，并通过发行 REITs 等资本运作实现商业地产的盘活与流转。目前，奥莱项目已遍布 美国、欧洲、中国、日本、韩国等地，西蒙地产、Tanger、三井不动产等头部运营商引领行 业发展。

奥特莱斯的核心在于“品牌+折扣”。知名品牌汇聚，奥特莱斯通过多商品品类、多品牌层次 的全面布局吸引消费者，以百联青浦、北京首创、砂之船（重庆）等国内头部奥莱为例，均 实现了上至重奢、下至大众服饰的全品类覆盖，囊括了国际一二线大牌以及国内外潮牌。根 据赢商网，行业普遍认为奥莱的品牌聚集度即国内外知名品牌占比应在 60%以上，重点监测 的样本奥莱（即 24 个城市 5 万㎡以上的奥莱）中国内外知名品牌占比平均超过 70%，样本整 体、头部奥莱的国际品牌占比分别为 35%、43%，国内知名品牌占比分别为 36%、30%。折扣优 惠力度大，根据赢商网统计，奥莱中商品折扣以 6-8 折常见、最低能达到 1-3 折，我们选取 青浦奥莱、杉杉奥莱宁波店、京津佛罗伦萨小镇部分商品折扣进行统计，普遍集中在 3-7 折。

1.2.奥莱的出现是由品牌商和消费者需求共同催生的结果

奥莱的出现是由品牌商处理库存 VS 维持品牌形象的矛盾、消费者对于品牌商品的追求 VS 消 费力之间的矛盾共同催生的结果。 为什么品牌商需要奥特莱斯？对于品牌商而言，由于消费者偏好的难以预判、季节性因素等 不可避免会产生正季或过季尾货，库存积压会占用企业的运营资金，通过直营店、百货、购 物中心等正价渠道进行折扣售卖会对正价商品的销售以及品牌形象产生负面影响，而奥莱在 消费者心中已被打上“正品折扣”标签，因此品牌商会主动选择奥莱作为库存处理的渠道。 除折扣商品外，部分品牌主动开发“奥莱专供款”，款式、色彩、材质等与正价商品有所差异， 以性价比优势吸引客户。从奥莱与品牌商的合作模式来看，主要可分为联营、租赁、自营和 托管四种。

（1）联营模式：与百货类似，品牌商自主管理经营、自负盈亏，奥特莱斯只负责商场的日常 维护管理和统一的促销活动，采用统一收银方式，按照合作扣率比例收取销售提成，扣除销 售提成及必要费用后余款按合同约定日期返还厂商。 （2）租赁模式：与购物中心类似，品牌商自主运营、销售和结算，奥特莱斯将店铺租赁给品 牌商，主要收入来源是租金，每年可以根据品牌商的销售业绩以及物业管理费用进行调整。 （3）自营模式：奥特莱斯直接从厂商手里购买商品销售获得收入，主要运用在开业初期为降 低招商难度采买国际大牌产品作为标杆性品牌、补充招商空缺以及预期毛利较高的商品。该 模式主要起辅助作用。 （4）托管模式：工作重心在发展代理商和百货业务的品牌厂商只负责提供货品以及进价，将 人员、货品、定价以及促销活动委托奥特莱斯进行管理，该模式也主要起辅助作用。 目前，欧美以租赁模式主导，而国内奥莱以联营模式为主。根据赢商网，以青浦奥莱为例， 品牌扣点率在 10%上下，最高可达 16-17%，一般不超过 20%。

为什么消费者需要奥特莱斯？折扣渠道的存在解决了消费者对于品牌追求以及消费力之间 的矛盾。奥莱的低价主要来源于：（1）折扣商品本身定价较低；（2）奥莱选址通常远离城市 中心、租金相对较低；（3）相对扁平化的渠道建立了品牌商与消费者之间的直接联系、减少 了中间加价环节，进一步强化了低价优势。

2.为何当前我国奥莱领先复苏？——消费者追求性价比&品牌商处理 库存需要

2.1.从燕莎奥莱起步，我国奥莱已经入提质增效阶段

我国奥莱行业发展至今，主要经历四个阶段： 2002-2005：探索起步阶段。2002 年，北京燕莎奥莱的落地标志着奥特莱斯业态正式进入中 国市场，该阶段每年只有 1-2 家新开业项目、且主要分布在北京等一线城市。 2006-2012：逐步兴起阶段。中国奥莱运营商开始积累奥莱项目选址、招商和运营等方面的经 验，行业发展加速，这一阶段每年新开业项目仍不到 10 家、主要集中在一线城市和部分二 线城市，代表性项目包括百联上海青浦奥莱、砂之船（重庆两江）奥莱、武清弗洛伦萨小镇 等。 2013-2020：快速扩张阶段。每年新开业项目达到两位数，存量资产改造项目明显增多，同时 开始向三四线城市扩张，首创钜大、王府井、砂之船、杉杉、百联、意大利 RDM 等头部运营 商初步完成全国布局， 2021-至今：提质增效阶段。头部奥莱运营商开始升级运营模式，轻资产模式运营、并购交易、 资产证券化案例不断增多，推动更高质量发展。 据中国百货商业协会奥特莱斯产业发展工作委员会统计，经过 20 余年的发展，截止 2022 年 中国现有 226 家建筑面积大于 3 万平米的在运营奥莱项目，累计建筑面积已达 2071 万平方 米，2022 年销售总额约 2100 亿元。

2.2.消费者趋于谨慎、追求性价比，品牌方存在库存压力

居民对于消费依然谨慎，性价比消费迎来发展机遇。与 2020 年之前相比，城镇居民人均可 支配收入增速整体放缓，城镇调查失业率略有提高，尤其是作为消费主力军的 16-24 岁青 年人口失业率呈明显上升趋势。面对收入与就业的不确定性，23Q1 居民消费意愿和消费信心 指数虽有所恢复，但相对 2020 年之前仍处于较低水平，因此居民对于消费依然持有谨慎态 度，将更注重产品的性价比。

品牌商存在库存压力。一方面品牌数量不断增长、商品产量大幅提升，另一方面消费者趋于 理性，叠加外部冲击下，品牌方均存在库存压力，以 Puma、Coach、Adidas、Nike 为例，其 存货周转率均呈现下滑趋势，而奥莱作为远离正价渠道的折扣渠道，在助力品牌商消化库存 的同时不会有损品牌形象。

2.3.奥莱具备抗周期属性，当前领先其他业态复苏

奥莱具备抗周期属性，能同时承接消费升级和降级需求。当经济上行、居民消费信心增强时， 消费者品牌消费意识提升，奥莱有望承接部分消费升级需求；而当经济增速减缓或居民消费 信心较弱时，由于名品消费存在一定惯性，消费者将倾向于购买品牌折扣商品，因此奥莱也 有望受益。BCG 调查显示，在寻求物美价廉的动机下，奥莱在中产及以下人群中快速渗透， 未来 12 个月相比过去 6-12 个月，奥莱/折扣店作为首选购物渠道指数增长 68%。

无论是行业还是个股，奥莱业态当前表现均优于其他业态。从行业层面来看，2020-2022 年 奥莱业态始终保持正向增长，且表现优于其他业态，2022 年同比增长 8.0%；从企业层面来 看，面对外部环境冲击时，百联股份、王府井、友阿股份的奥莱业态较其他业态均表现出较 强韧性，百联、王府井 23Q1 奥莱恢复亮眼，收入均同比增长 30.6%。

美日经验进一步验证奥莱业态抗周期属性。复盘美国和日本奥莱行业的发展，20 世纪 80 年 代中后期美国出现当代奥莱雏形、90 年代迎来快速发展，日本奥莱起步于 1993 年、第一家 店利兹木奥莱开业，均处于经济增速趋于平稳甚至下降的时代背景下。我们分别选取美国头 部奥莱运营商 Tanger、头部百货梅西百货、诺德斯特龙，日本头部奥莱运营商三井和三菱地 产、头部百货高岛屋、三越伊势丹近 15 年的业绩表现进行复盘，发现在消费者信心指数下滑 时，奥莱运营商收入增速普遍高于百货、展现较强的韧性，进一步验证了该业态的抗周期属 性。

3.奥莱运营商如何在竞争中脱颖而出？——选址&招商&运营能力三 位一体

3.1.竞争现状：头部效应显著，10 亿+俱乐部成员日益增多

目前国内奥莱运营商主要可分为三类，分别为零售百货集团（如百联、王府井等）、专业奥莱 运营商（外资：佛罗伦萨小镇、三井等，本土：杉杉商业、砂之船、首创矩大等）以及商业 地产运营商（如多弗集团等），其中百货集团占比较大。

连锁化率近七成，头部效应显著，奥莱 10 亿+项目日益增多。根据《2022-2023 年中国奥特 莱斯行业白皮书》，目前我国奥莱连锁项目占比约七成左右，单体项目主要集中在下沉市场、 部分为原有存量物业的改造项目，2022 年新开业项目中，半数为连锁项目。头部企业在运营 门店数量多、开店速度加快，截至 2022 年底，砂之船（16 个）、王府井（16 个）、首创钜大 （15 个）、杉杉商业（14 个）、百联股份（9 个）、RDM 佛罗伦萨小镇（7 个）六家头部运营商 共拥有门店 77 家，占全部项目比重达到 34%。从销售体量来看，根据奥莱领秀数据，2017- 2021 年年销售额 10 亿以上项目数量逐步增长，其中百联青浦奥莱 2021 年业绩突破 50 亿， 六家头部企业运营项目连续上榜，2021 年销售额 10 亿+项目中包揽 28 项，年销售总额超 550 亿，领跑行业发展。从区域分布来看，华东区为主力区域、占比近四成，其次为西南和华中 区。

而面对愈发激烈的竞争，我们认为具备优秀的选址+招商+运营能力是构建竞争壁垒的关键。

3.2.选址：挖掘空白城市机会，加码下沉市场

高线市场竞争激烈，下沉市场蕴含机会。根据赢商网，从城市分布来看，2022 年近七成奥莱 分布在二线及以上城市，北京、成都、上海数量排名前三，随着高线城市竞争日益激烈、市 场趋于饱和，越来越多的项目开始向三四线城市拓展。从历年新开项目数量来看，商业一线、 准一线城市新开已有下滑，二线每年新开保持在 4 家以上，三线及以下城市新开数量有增长 趋势。一方面，三四线城市竞争相对较弱、经营成本较低，另一方面，地方政府有招商引资 需求、希望将升级的消费需求留在本地市场。2023 年筹开奥莱项目中，有增量机会的高线城 市和具有消费潜力的低线城市均为未来布局重点。

3.3.招商：“折扣”标签下，吸引消费者的关键在于品牌组合

奥莱“品牌+折扣”的核心使品牌丰富度成为吸引消费者的关键，尤其是具备稀缺性的高端 品牌是奥莱间竞争的重点。我国奥莱运营以联营为主导，因此品牌招商能力及商品供应链的 搭建能力，尤其是海外一线奢侈品牌的资源对接能力成为构建竞争壁垒的关键。部分项目由 于名品招商困难，大量引入相对中低端品牌商户，容易与传统百货、购物中心陷入同质化竞 争。同时，一线品牌的销售渠道大多全球一体，而单体奥莱话语权有限，因此跨区域连锁经 营、统一招商能够提高效率及议价权。以王府井、百联等零售业龙头为例，在百货业态上的 探索经验使其在物业开发、品牌招商、商业运营等多方面有着长期积累，具备发力奥莱的绝 对优势。

3.4.运营：引入体验业态，营销+数字化加持赋能

3.4.1.注重体验式消费，打造“奥莱+N”新业态

奥莱按选址可分为郊区/城市/文旅三类，界限日益模糊。出于对较大营业面积、较低的租金 成本和自建成本的追求以及对于正价商品的保护，早期我国奥莱主要选址于郊区、距离市中 心有一定距离，临近交通干线、人口聚集城市以及高速公路交汇点等。但随着城市新区加快 建设、商业地产进入存量时代，由存量商业物业改造而来的城市奥莱不断增加，同时文旅 IP 资源的开发下文旅奥莱开始涌现。根据行业白皮书数据，截至 2021 年我国郊区/城市/文旅 奥莱数量占比分别为 60.0%/34.9%/5.1%，不同类型之间的界限日益模糊。

多元体验场景放大商业集聚效应，从零售场转变为社交场。传统奥莱普遍周边互补型业态较 少，为了满足消费者对于品质消费和体验感的追求，奥莱项目在折扣名品零售业态之外开始 增加餐饮、娱乐、亲子等体验业态，一方面凭借自身业态特质实现广域引流，通过商家集聚 效应构建高性价比的生活方式体验平台，另一方面能满足消费者个性化需求、打造差异化竞 争优势。根据赢商网检测，样本奥莱 2021 年零售业态面积占比达到 68.2%，餐饮、亲子、文 体娱、生活服务所占面积已合计达到 31.8%；从开关店情况来看，零售、餐饮趋于收缩而儿 童亲子、生活服务、文体娱趋于扩张。以砂之船集团为例，2016 年率先提出“超级奥莱”概念，独创“A*(1+N)*DT”的商业模式，其中 ART=艺术，1=传统奥莱，N=超级儿童馆、超级运 动馆、超级农庄等符合中产消费趋势的新型线下社交生态圈布局，DT=大数据精准营销。

借势景区资源，迎合“微度假”热潮，实现顾客与游客相互转化。文旅奥莱主要可分为两类， 一类通常依附于景区旁，依托周边旅游资源、放大自身优势，例如三亚亚龙湾壹号小镇·奥 特莱斯、儋州市黄金海岸区的海花岛奥莱、万宁首创奥莱等。

另一类则在“微度假”热潮下应运而生，城市微度假主要指出行者利用周末或小长假、以居 住的大中型城市为中心、2 小时车程以内为目的地进行的 1-3 天短周期旅行，奥莱在初期选 址上符合消费者对于 “微度假”目的地的偏好，能通过动线设计、业态融合实现双向赋能， 例如位于嘉兴的杭州湾融创奥莱公园，在地理位置上，1 小时车程涵盖人口规模达 1863 万 人，2 小时车程则将覆盖上海、杭州、苏州、宁波等核心城市的 4352 万人，其所在的杭州湾 融创文旅城包含水世界、主题乐园、酒店集群、商业街、雪世界和童世界等，奥莱公园紧邻 集散中心、是游客游览文旅城时通往主题乐园的唯一动线；再如位于郴州的星云汇·奥特莱 斯，地处高铁枢纽中心五大立体交通汇合区域，预计日均固定客流超 1.5 万人次，除覆盖郴 州主城区的日常客流外，能一小时融入长株潭、粤港澳大湾区，辐射三省区域及周边城市。

3.4.2.营销方式推陈出新，深挖消费潜力

创意 IP 建立情感链接，跨界合作、直播引流扩大声量。IP 形象的引入能够吸引年轻客群、 打造兴趣社交平台，目前奥莱 IP 形象多以卡通玩偶类为主，以北京斯普瑞斯奥莱为例，自 2015 年开始不断与小猪佩奇、大黄蜂、泡泡玛特等 IP 合作，创建了自有 IP——造梦兽和云 朵妹，融入潮玩文化。积极跨界合作扩大声量，例如 22 年 4 月比斯特上海购物村配合上海 时装周举办“邂逅时装周”系列活动。顺应直播潮流，从直播选货到进入现场探店走播，通 过云逛实现引流。

从借势节假日到自主“造节”，助力销售增长。除借助传统节假日以及购物节外，奥莱运营商 开始自主造节营销，例如首创奥莱推出“六六节”、百联青浦奥莱推出奥莱“即野仙踪”主题 露营节、北京八达岭奥莱举办春季嘉年华等，将主题活动与“打折促销”“满赠礼金”等优惠 活动相结合，助力销售增长。

3.4.3.加快线上业务布局，着力打造智慧门店

加快建设线上营销渠道，拓展私域流量，助力销售增长。据中国百货商业协会调查显示，小 程序、直播及社群是当前零售企业线上业务采取的主要模式，其中，微信小程序或公众号商 城应用最为普遍，占比 96.7%。实体奥莱运营商线上渠道以微信生态和抖音生态为主，在快 速触达并激活用户的同时拓展私域流量。例如根据《2023 行业白皮书》所述，2021 年北京首 创奥莱在微信端建立私域流量池，截至 2022 年 3 月首创奥莱十四城项目全部建立专属私域 流量池，共建微信群近 500 个，吸纳粉丝超 10 万人，达成直接销售额近千万元。

着力打造智慧门店，实现顾客体验、经营管理全面升级。除线上营销平台搭建外，奥莱运营 商加快推进数字化建设，通过数据资产平台、数字支付平台、场景移植、智慧运营中心等方 面建设打造智慧管理、智慧门店，在提高经营效率的同时为消费者提供更优质、便捷的购物 体验。以百联集团为例，得益于数字化赋能与持续的社群运营，2023 Q1 线上销售同比提升 近 40%。

4.重点公司分析

4.1.百联股份：青浦奥莱领跑全国，打造精品奥莱构建差异化优势

立足上海、辐射长三角、面向全国，多业态、多品牌共助增长，23H1 预计实现扭亏为盈。百 联股份为华东地区零售业龙头企业，其发展历经多次整合，2004 年第一百货吸收合并华联商 厦、2011 年友谊股份对其再次吸收合并并于 2014 年更名为上海百联集团股份有限公司。公 司旗下拥有第一八佰伴、永安百货、东方商厦等多个知名商业品牌，拥有百货、购物中心、 奥特莱斯、超市、便利店等丰富业态，在上海乃至长三角地区形成了显著区位优势。根据公 司公告，2023 年上半年零售消费需求逐步释放，公司业绩展现出较好的恢复弹性，预计实现 归母净利润 3.0-3.6 亿元，去年同期为-1.2 亿元，预计实现扣非归母净利润 2.5-3.0 亿元， 去年同期为-1.3 亿元，实现扭亏为盈。

奥莱面积不断扩张，盈利能力亮眼，Q1 领先恢复。从 2006 年第一家青浦奥莱开业，公司奥 莱业态数量和面积不断增长，截至 2023H1 共有 9 家奥莱门店（其中华东 7 家、华中 2 家）， 建筑面积达到 92.06 万平方米，面积占比从 2015 年的 6.6%提升至 2022 年 18.7%。从收入端 来看，奥莱 23Q1 贡献收入 3.73 亿元，收入占比从 2020 年 2.7%提升至 3.9%，收入增速达到 30.6%、远高于百货（0.8%）和购物中心（0.1%）增速，根据公司公众号，公司旗下奥莱五一 期间销售规模实现两位数增长、可比口径恢复至 2019 年同期的 136%。从盈利端来看，根据 公司财报，2020 年执行新收入准则后，奥莱业态毛利率稳定在 70%以上、远超其他业态、是 贡献公司利润主要来源之一，23Q1 奥莱业态毛利率达到 77.3%、接近 2020 年以来最高水平。

凭借优越的交通位置、强招商能力、精细化运营以及商文旅联动，青浦奥莱领跑全国。2006 年开业的青浦奥莱为公司旗下首家奥莱，也是国内首座花园式开放型奥莱。从区位上来看， 青浦奥莱靠近佘山、淀山湖、朱家角、周庄等风景区、距上海市中心仅 30-40 分钟车程，同 时地处沪渝高速、沈海高速、京沪高速和沪昆高速路网中央，优越的交通位置对江浙沪消费 者极具吸引力；从区域划分上，A 区是以 CUCCI、PRADA、BURBERRY 为代表的国际一线品牌， B 区是国际运动休闲品牌、国际二线品牌及国内品牌，C 区则为休闲品牌以及餐饮休闲区，在 动线规划上并非以品牌档次进行机械性区隔，而是制造运动、轻奢、户外等消费场景，引导 顾客进入；丰富活动增强互动感，今年以来，青浦奥莱举办妇女节镜面艺术装置展、17 周年 庆乌龙剧团巡游、“六六夜生活节”后备箱集市等，探索消费新场景；积极拓展异业资源，青 浦奥莱与青浦文旅以及周边高端酒店联动，设立“微度假体验中心”，实现文旅与购物资源互 通。根据奥莱领秀榜单，2021 年青浦奥莱销售额超过 50 亿、且连续八年位列榜首，根据公 司公众号，今年五一期间单日销售规模近 4500 万元、打破开业 17 年的销售额历史纪录。

自建为主稳步推进连锁化扩张，“精品奥莱”打造差异化优势。青浦奥莱项目逐步成熟后，自 2012 年百联以平均每年一家的速度稳步扩张，目前在上海、武汉、无锡、南京、济南、长沙、 杭州、青岛等一二线城市均有布局。在项目建设上除武汉盘龙为自有+租赁外均采用自建形 式，虽然资金成本更高、建设周期更长，但有利于项目整体打造。以青浦奥莱为标杆，公司 在项目拓展时充分挖掘区域特色、打造差异化精品奥莱。例如，南京奥莱内拥有 63m 观光摩 天轮以及水域场景，同时与周边汤山温泉旅游度假区、园博园联动，打造城市周末度假区； 杭州奥莱为全国首家“国风”奥莱，与良渚遗址、塘栖古镇等景区联动，整体建筑采用国风， 艺术装饰以花会、灯会、戏会为主题，引入敦煌飞天舞、团扇舞等展演。

拟开展公募 REITs 项目申报发行，有望加速轻重资产分离、搭建创新融资平台，进一步推动 奥莱发展。2022 年公司将百联金山、百联川沙 100%股权及不超过 115,185 万的债权出售并 开展类 REITs。2023 年 7 月 12 日公司发布公告，为响应上海市“REITs 20 条”政策号召， 拟以公司持有的坐落于上海市杨浦区淞沪路 8 号的上海又一城购物中心项目作为基础设施项 目申报发行公募 REITs，将采用“公募基金+专项计划+项目公司”的交易结构。公募 REITs 的 成功发行将助力公司重资产剥离、搭建创新融资平台，有望通过增加对优质项目的投入推动 奥莱快速发展。

4.2.王府井：打造“5+2”发展格局，奥莱产品线完成 3.0 升级

全国商业零售龙头，打造“5+2”发展格局，购物中心和奥莱业态拉动上半年业绩复苏。王府 井集团前身为创立于 1955 年的北京市百货大楼，经历 67 年的发展，截至 2022 年底在全国七大经济区域 35 个城市共运营 75 家大型综合零售门店，总经营建筑面积 449.25 万平方 米，建立了王府井百货、王府井奥莱、赛特奥莱、燕莎奥莱、西单商场、王府井免税等知名 品牌，构建了百货、奥特莱斯、购物中心、超市、免税品多业态协同，自营业务、线上业务 相结合的“5+2”发展格局。根据公司公告，2023 年上半年公司抓住消费回暖机遇、开展多 项特色营销活动，营业收入持续改善，尤其是购物中心和奥莱业态恢复态势明显、拉动业绩 增长，预计实现归母净利润 4.9-5.4 亿元，同比增长 29%-42%，预计实现扣非归母净利润 4.5- 5.0 亿元，同比增长 180%-212%（去年同期发生股权收购，因此报告期内非经常性损益同比大 幅减少）。

奥莱分布在北方为主，收入占比持续提升，23Q1 显著复苏、毛利率创新高。截至 2023H1 公 司旗下共有分布在 12 座城市的 16 家奥莱门店（其中华北 7 家、西北 3 家、东北华中各 2 家、 西南华南各 1 家），总建筑面积达到 118.55 万平方米，其中 63.2%的面积为自有物业、36.8% 为租赁，在公司各业态中面积占比从 2015 年 4.18%增长至 2022 年 26.39%。从收入端来看， 奥莱 23Q1 贡献收入 5.3 亿元，收入占比从 2020 年的 9.1%持续提升至 2023Q1 的 15.8%，收 入增速达到 30.6%，而报告期内百货和购物中心收入仍有下滑，分别同比-7.1%、-2.4%；同 时根据公司公告，1-4 月奥莱业态实现双位数增长，五一假期奥莱销售同比+93%。从利润端 来看，2020 年以来，除 2022 年为商户减租让利影响毛利率，奥莱业态毛利率基本稳定在 70% 左右、远超其他业态，是贡献公司利润主要来源之一，23Q1 奥莱业态毛利率达到 70.3%、创 历史新高。

整合优质资源，奥莱产品线从商品为特色向文旅小镇逐步升级。公司旗下原有“王府井奥莱” “赛特奥莱”两大品牌，2021 年通过吸收合并首商股份引入“燕莎奥莱”品牌，2022 年收购 万宁首创奥莱并更名为“悦舞小镇”，整合优质资源、丰富品牌矩阵。围绕“大品牌，小价格” 的经营理念，王府井集团目前已开发了以商品为特色的 1.0 版奥莱、融合购物中心元素的 2.0 版奥莱、与文旅产业相结合的 3.0 版小镇式奥莱三条产品线。以 2019 年开业的王府井 首个 3.0 版本昆明赛特奥莱小镇为例，以滇文化为核心，引入美食、酒店、民俗、汽车服务、 书店等多元业态，生活方式品类占比接近 50%。此外，根据王府井集团公众号，将正式进驻 世界之花假日广场打造“王府井奥莱 UP TOWN”项目，预计 23 年 12 月开业，一期规划 20 万 平方米、引入品牌逾 600 家零售与生活方式配比 6:4，三年内奥莱总面积可达约 34 万平米， 开业后王府井奥莱将在北京形成东/南/中/北部多方位布局；环球影城旁跨界商业综合体预 计 25 年落地，项目布局国际奢侈品矩阵，奥莱面积可达 20 万平方米。

4.3.友阿股份：湖南百货龙头，区域优势显著

湖南百货零售龙头，短期业绩仍承压，旗下拥有三家奥莱门店。友阿股份是湖南省百货零售 龙头，拥有“友谊”、“阿波罗”、“友阿春天”、“友阿奥特莱斯”、“友阿电器”等多个著名商 业品牌，获得 7-ElEVEn 便利店湖南省特许经营权，拥有旗下近半数百货商场房地产的产权， 基本覆盖了长沙、郴州、常德、邵阳等城市的核心商圈。由于外部冲击以及居民消费习惯发 生改变，公司业绩仍有承压，2023Q1 实现营业收入 3.7 亿元/-43.2%，实现归母净利润 0.4 亿元/-34.5%（其中转让宁波欧派亿奢汇国际贸易有限公司部分股权同比影响营业收入减少 2.4 亿元）。公司旗下拥有长沙友阿奥莱、天津友阿奥莱、岳阳友阿奥莱（经营定位调整暂停 营业中）三家门店，总建筑面积 27.5 万平方米。

长沙友阿奥莱于 2011 年开业，填补了当时长沙市场的空白，地处长株潭商圈核心区，三市中 心城区距离车程均不超过半小时，根据公司官网全年折扣在 1-5 折，拥有美食街、电影院、 儿童游乐中心等配套设施，曾荣登“2015 年度中国十强奥特莱斯”等；2015 年天津友阿奥莱 的开业成功实现了友阿奥莱的异地扩张，距离各高速、公路、铁路、轨道交通等交通干线 5-10 分钟车程，向外辐射能力强。对于奥莱业态，公司持续做精商品、增加体验项目，根据公 告 2022 年积极引进并调整品牌 70 余家，经营品牌数达到 402 家，市场口碑和占有率稳定。

（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）

精选报告来源：【未来智库】。