西城疏解,乐高入驻,宣武迁入,清华附人大附引入,房山终爆发!
2022年,可能将是北京的“ 房山年 ”。
目前北京西南边陲新城的 房山区 ,二手房均价仅有3万+,新房均价大概是4万+,是北京新城房价“ 洼地中的洼地 ”。
就算房山核心区的“长阳”,最好的次新二手房也在5万/平米以内。
房山区的房价与其他新城相比,比如 顺义、昌平、大兴 ,每平米至少有10000-20000元的“ 巨大差距 ”。
所以,房山是北京五大新城中,比较值得关注的板块。
2022年-2025年,我们认为房山有可能会迎来一系列的“ 重大利好 ”消息,可能会让房山彻底打一个“ 翻身战 ”。
【01】
3万西城区居民将“疏解”
房山长阳“锁定”
“西城第十二学区”模式
2017年北京市提出在“ 房山长阳的06-07街区 ”打造“ 西城区安置房区 ”,把房山长阳作为“ 承接首都中心城区人口疏解的重要地区 ”。
根据规划,房山长阳的“ 西城安置房区 ”一共分为17个地块,总建筑面积超过200万平米,用于承接 西城区1万户、3万人口 。
在未来五年,西城区的“ 疏解人口 ”将会陆续迁入房山长阳。
那么这会给房山带来什么影响?
在北京“ 人口郊区化 ”的发展模式中,只要是东西城的“ 安置房区 ”,都一定会配置东西城优质的“ 学校和医院 ”。
这种模式被称之“ 西城十二学区模式 ”,相当于你在一个郊区,也可以享受西城或东城 最好的医院和学校 。
比如昌平回龙观地区的“ 西城安置房区 ”,就分别给配置了“ 北京积水潭医院分院 ”+“ 北京161中学 ”+“ 北京育翔小学 ”,该片区目前的二手房房价已经超过6万,部分项目甚至达到了8万。
所以房山地区未来随着“西城疏解居民”的迁入,配套等级必将大幅度提升,一大堆“ 优质学校和医院 ”已经在路上。
【02】
宣武医院+清华附中+人大附中
有望入驻房山长阳
房山区是目前北京唯一没有“ 三级甲”医院 的新城,尤其是“ 武警总医院和北大人民医院 ”项目流产以后,房山急需 “三级甲”医院 迁入。
从最新的消息透露, 宣武医院 将接棒北大人民医院,落户房山长阳“ 06街区 ”,成为房山区第一家“ 三级甲医院 ”。
而对于房山的教育,历来是影响房山房价最大的因素,因为房山差不多是目前北京新城中引入“
优质教育资源
”比较少的板块了。
这么多年也就引入了 北京四中 还算比较优质外,像首师大实验学校、北京十二中都很一般 , 跟其他新城板块相比,差距还是很明显的。
所以不仅房山的“ 普高率 ”一直在北京“ 排名不突出 ”,而且 知名的学校太少 ,无法吸引城区人口入住,这严重影响了房山的房价水平。
2022年房山将加快引入两所“ 名校 ”: 清华附中 和 人大附中 。
目前“ 清华附中 ”的选址已经基本确定,就在北京四中的东侧,目前已经动工,为“ 9年一贯制学校 ”。
但“ 人大附中 ”目前的选址还不确定,大概率还是会选址在长阳地区。
目前北京市正在搞“ 集团化办学 ”,集团成员校内部教师将“ 大规模轮岗 ”,很多 西城、海淀的老师 将有可能到房山轮岗上学,极大提高 房山“优质成员校” 的教学水平。
整个房山长阳地区非常类似“ 亦庄河西区 ”,有优质成员学校、有高端住宅、有三级甲医院,还有地铁。
这个地区的房价理论上,应该可以达到5万+的水平,部分好项目的房价应该可以突破6万。
【03】
乐高乐园“选址长阳”
房山“商住”有了“救世主”
2022年对于房山区来说,最大的利好是“ 乐高乐园 ”终于要开工了。
根据北京发改委的消息,北京2022年重点工程中就有“ 乐高乐园 ”项目,将会在今年正式开工,而且项目选址从原来的“ 青龙湖 ”变成“ 房山长阳镇 ”。
从发改委的公告看,目前应该是“ 乐高乐园一期工程 ”,建筑规模30万平米,包括主题乐园、酒店、商业街及停车场等项目。
房山做大做强“长阳镇”的野心已经“ 昭然若揭 ”。
从选址的位置上看,房山区长阳早期曾经爆出“ 文旅项目 ”位置图,其正好位于京良铁路南侧,距离房山地铁广阳城站约2.5公里,这个位置应该是“ 乐高乐园 ”的不二选择。
乐高乐园选址在这里,不仅可以辐射房山、大兴的居民,同时还可以通过房山线辐射城区居民,通过京良铁路辐射北京城市副中心、亦庄。
未来一旦“ 乐高乐园 ”建成,房山长阳镇及大学城周边的房价及租金肯定会有较大幅度的提升。
假设2025年“ 乐高乐园 ”一期能够成功运营,那么周边的 地铁小商住 的租金至少可以 实现“翻倍” ,早期投资小商住的回报率可以明显提高。
而对于房价来说,周边品质较好的 次新住宅房价可突破5万 ,而小商住的房价 达到3万左右 ,应该是可以预期的。
根据环球影城的数据,疫情影响下半年时间的人流量大概在210万左右,住宿收入实现了1.2倍的增长,商业及其他收入也同比大幅提升。
综上所述,我们认为房山作为“北京新城”最后的房价“洼地”,其实具备一定的发展潜力,关键在于北京优势资源的“植入”。
尤其是 优势的医疗、优质的学校 及 重大项目 的落地,是房山目前最为急需的“ 短板 ”所在。
而随着 宣武医院、清华附中、人大附中、乐高乐园 等项目的逐渐落地,房山这个“ 最后的洼地 ”爆发也是迟早的事情。
同时还有“ 丽金地铁线 ”,“ S6号线 ”,“ 副中心线 ”等轨道交通的加持,房山对城区人口的吸引力肯定会逐渐提升。
长期站岗房山的“业主们”,尤其是小商住的业主们,可能将会迎来重大利好,不管是长持,还是待价而沽,应该都会有不错的回报。
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