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西城疏解,乐高入驻,宣武迁入,清华附人大附引入,房山终爆发!

西城疏解,乐高入驻,宣武迁入,清华附人大附引入,房山终爆发!

2022年,可能将是北京的“ 房山年 ”。


目前北京西南边陲新城的 房山区 ,二手房均价仅有3万+,新房均价大概是4万+,是北京新城房价“ 洼地中的洼地 ”。


就算房山核心区的“长阳”,最好的次新二手房也在5万/平米以内。


房山区的房价与其他新城相比,比如 顺义、昌平、大兴 ,每平米至少有10000-20000元的“ 巨大差距 ”。


所以,房山是北京五大新城中,比较值得关注的板块。



2022年-2025年,我们认为房山有可能会迎来一系列的“ 重大利好 ”消息,可能会让房山彻底打一个“ 翻身战 ”。


【01】

3万西城区居民将“疏解”

房山长阳“锁定”

“西城第十二学区”模式


2017年北京市提出在“ 房山长阳的06-07街区 ”打造“ 西城区安置房区 ”,把房山长阳作为“ 承接首都中心城区人口疏解的重要地区 ”。


根据规划,房山长阳的“ 西城安置房区 ”一共分为17个地块,总建筑面积超过200万平米,用于承接 西城区1万户、3万人口


在未来五年,西城区的“ 疏解人口 ”将会陆续迁入房山长阳。



那么这会给房山带来什么影响?


在北京“ 人口郊区化 ”的发展模式中,只要是东西城的“ 安置房区 ”,都一定会配置东西城优质的“ 学校和医院 ”。


这种模式被称之“ 西城十二学区模式 ”,相当于你在一个郊区,也可以享受西城或东城 最好的医院和学校


比如昌平回龙观地区的“ 西城安置房区 ”,就分别给配置了“ 北京积水潭医院分院 ”+“ 北京161中学 ”+“ 北京育翔小学 ”,该片区目前的二手房房价已经超过6万,部分项目甚至达到了8万。


所以房山地区未来随着“西城疏解居民”的迁入,配套等级必将大幅度提升,一大堆“ 优质学校和医院 ”已经在路上。


【02】

宣武医院+清华附中+人大附中

有望入驻房山长阳


房山区是目前北京唯一没有“ 三级甲”医院 的新城,尤其是“ 武警总医院和北大人民医院 ”项目流产以后,房山急需 “三级甲”医院 迁入。


从最新的消息透露, 宣武医院 将接棒北大人民医院,落户房山长阳“ 06街区 ”,成为房山区第一家“ 三级甲医院 ”。



而对于房山的教育,历来是影响房山房价最大的因素,因为房山差不多是目前北京新城中引入“ 优质教育资源 ”比较少的板块了。


这么多年也就引入了 北京四中 还算比较优质外,像首师大实验学校、北京十二中都很一般 跟其他新城板块相比,差距还是很明显的。


所以不仅房山的“ 普高率 ”一直在北京“ 排名不突出 ”,而且 知名的学校太少 ,无法吸引城区人口入住,这严重影响了房山的房价水平。


2022年房山将加快引入两所“ 名校 ”: 清华附中 人大附中


目前“ 清华附中 ”的选址已经基本确定,就在北京四中的东侧,目前已经动工,为“ 9年一贯制学校 ”。


但“ 人大附中 ”目前的选址还不确定,大概率还是会选址在长阳地区。


目前北京市正在搞“ 集团化办学 ”,集团成员校内部教师将“ 大规模轮岗 ”,很多 西城、海淀的老师 将有可能到房山轮岗上学,极大提高 房山“优质成员校” 的教学水平。



整个房山长阳地区非常类似“ 亦庄河西区 ”,有优质成员学校、有高端住宅、有三级甲医院,还有地铁。


这个地区的房价理论上,应该可以达到5万+的水平,部分好项目的房价应该可以突破6万。


【03】

乐高乐园“选址长阳”

房山“商住”有了“救世主”


2022年对于房山区来说,最大的利好是“ 乐高乐园 ”终于要开工了。


根据北京发改委的消息,北京2022年重点工程中就有“ 乐高乐园 ”项目,将会在今年正式开工,而且项目选址从原来的“ 青龙湖 ”变成“ 房山长阳镇 ”。


从发改委的公告看,目前应该是“ 乐高乐园一期工程 ”,建筑规模30万平米,包括主题乐园、酒店、商业街及停车场等项目。



房山做大做强“长阳镇”的野心已经“ 昭然若揭 ”。


从选址的位置上看,房山区长阳早期曾经爆出“ 文旅项目 ”位置图,其正好位于京良铁路南侧,距离房山地铁广阳城站约2.5公里,这个位置应该是“ 乐高乐园 ”的不二选择。



乐高乐园选址在这里,不仅可以辐射房山、大兴的居民,同时还可以通过房山线辐射城区居民,通过京良铁路辐射北京城市副中心、亦庄。


未来一旦“ 乐高乐园 ”建成,房山长阳镇及大学城周边的房价及租金肯定会有较大幅度的提升。


假设2025年“ 乐高乐园 ”一期能够成功运营,那么周边的 地铁小商住 的租金至少可以 实现“翻倍” ,早期投资小商住的回报率可以明显提高。


而对于房价来说,周边品质较好的 次新住宅房价可突破5万 ,而小商住的房价 达到3万左右 ,应该是可以预期的。


根据环球影城的数据,疫情影响下半年时间的人流量大概在210万左右,住宿收入实现了1.2倍的增长,商业及其他收入也同比大幅提升。


综上所述,我们认为房山作为“北京新城”最后的房价“洼地”,其实具备一定的发展潜力,关键在于北京优势资源的“植入”。


尤其是 优势的医疗、优质的学校 重大项目 的落地,是房山目前最为急需的“ 短板 ”所在。


而随着 宣武医院、清华附中、人大附中、乐高乐园 等项目的逐渐落地,房山这个“ 最后的洼地 ”爆发也是迟早的事情。


同时还有“ 丽金地铁线 ”,“ S6号线 ”,“ 副中心线 ”等轨道交通的加持,房山对城区人口的吸引力肯定会逐渐提升。


长期站岗房山的“业主们”,尤其是小商住的业主们,可能将会迎来重大利好,不管是长持,还是待价而沽,应该都会有不错的回报。



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发布于 2022-02-11 21:16