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最近这段时间，X教授对世界第一网红房地产投资人唐纳德川普的房产物业做了一些研究。虽然全世界有很多挂着“Trump”名牌的高楼大厦，其实他都没有股份或者只是小股东。以他名字命名的楼宇，例如第五大道上的川普大厦（Trump Tower），公园大道上的川普大楼（Trump Park Avenue），华盛顿的川普国际酒店（Trump International Hotel），按照他所占有的股权来算，最贵的也就3亿美金。拉斯维加斯的川普酒店（Trump Hotel），芝加哥的川普大厦及酒店，他也就有几个套房和冠名权而已。

他所持有的最大的两栋物业，其实并不是他冠名的，而且只占30%的股权。这两栋楼是曼哈顿核心区域的美洲大道1290号美国银行(Bank of America)大楼，以及旧金山加利福尼亚街555号美国银行(Bank of America)大楼。这两栋楼的估值，加起来大概是40亿美金左右，按照30%的股权，大概是12亿美元，占了他左右资产的1/3（按照福布斯2017年的最新估计，川普的身价是35亿美元）。可以看出来，这两幢楼对于他的资产来说，是有极其重要的地位的。

这就是曼哈顿美洲大道1290号，位于洛克菲勒中心附近。地理位置不用说，去过纽约的人都知道，是绝对的黄金地段。总面积211万平方英尺，代表租客：安盛保险。

这就是旧金山加利福尼亚街555号，湾区最高的大楼之一。代表租客：微软，瑞银，摩根士丹利，麦肯锡

与香港富豪的诉讼

说起来你可能不信，川普当年是死也不要这两幢楼的。那是2005年，他当时起诉了两个香港富豪Henry Cheng和Vincent Lo，也是他的多年合作者，要求他们赔他10亿美金巨款，理由是他们未经他许可，就把他们合作开发的河滨南(Riverside South)项目以17.6亿美元的价格售出，然后将这批资金买了上文说的美国银行在旧金山及纽约的两栋物业。尽管交易价格比川普的成本高出很多，川普依然很愤怒，并且坚称合作伙伴没有先咨询他的意见，认为两位香港富豪“不可置信地违反”了信托责任，要求他们赔偿十亿美金，并且要求禁制令阻止两人完成与美国银行的交易。

川普在河滨南(Riverside South)项目里的股权也是30%。如果按照这个价格，扣除一些债务，他应该拿到3亿多的金额。但是他控告的标的是这个数字的三倍。两位香港富豪与他合作多年，在1994年投资于河滨南(Riverside South) 项目，但川普完全不理会过去的合作关系，官司持续了至少四年。他迫使合作伙伴在法庭上出示了超过16.6万页文件，并指控他们有多种不当行为，包括诈骗和逃税。诉讼期间，其中一位富豪被迫对自己去美国保密，因为担心川普的律师会给他拿来强迫他留在美国的法庭文件。

四年后，官司终于结束，川普败诉。他无法阻止交易的进行，最终只能接受在这两栋美国银行大楼里的30%的股权。而这30%的股权，他到2044年以前，都不可以出售。而那两位香港富豪另外70%的股权，后来被他的多年好友史蒂文·罗斯（Steven Roth）管理的沃那多房产信托（Vonardo）收入囊中。

河滨南(Riverside South)项目的故事

从1994年就开始和川普合作，两位香港富豪Henry Cheng和Vincent Lo究竟是谁？其实中文名如雷贯耳，就是新世界集团的掌门人郑家纯（刚去世的郑裕彤的长子）和瑞安集团主席罗康瑞，后者除了以开发上海的新天地知名外，也因为娶了霍震庭的前妻朱玲玲（对，也就是霍启刚的妈妈，郭晶晶的婆婆）而经常出现在娱乐版上。

罗康瑞和朱玲玲

也只有这个级别的富豪，当年可以救川普一命。没错，1994年的川普其实濒临破产边缘。他当时最核心的资产，就是1985年买的那块地，林肯中心(Lincoln Center)旁边那个狭长地块。1985年的川普已经是房地产高手，他买地用的1.15亿美金全是借来的，后期又不断借债。到了1994年，他已经持有该地块9年，也没有钱开发，问大通银行借的3亿项目贷款已经违约，身上还背着其他项目的20多亿的债务，更别说开发这个地块了。该地块名为河滨南(Riverside South)，占地77英亩。

急需资金的川普绞尽脑汁寻找投资人。当他找到这两位香港富豪的时候，他们本来准备买另一个酒店。川普巧舌如簧，在20分钟内就把话题转到了自己持有的这块地，并让他们一下子相信这块地拥有的价值无穷。罗康瑞和郑家纯动了心，他们邀请他去香港谈判。

根据纽约时报的报道，当时负责为川普处理收购和财务事务的执行副总裁阿贝·沃勒克(Abe Wallach)说，川普不喜欢远行，并且害怕在香港开发商的地盘上谈判会使自己处于不利地位，让自己显得软弱。但当时的情况，逼着他不得不去了一次香港，这可能也埋下了他对中国的敌视（他后来多次将这次与香港富豪的关系延伸到他对中国的看法中）的种子。

谈判确实不顺利。根据事后罗康瑞的回忆，他们首先邀请川普去打高尔夫。他们告诉川普，平时他们打球时，每一洞的赌注通常都高于1000美元，刚从飞机上下来的川普倒吸一口凉气，要求降到100美元。他认为香港人以逸待劳，又开出这么高的价码，明显是在杀他的气焰。事实也是如此，打完一结账，他输的比赢的要多。

“他高尔夫打得不错，但我们对场地比较熟悉，他可能也因为长途旅行而感到疲劳，”罗康瑞说。

罗康瑞和郑家纯还邀请川普去郑家纯父亲（X教授注：郑家纯的父亲，自然是郑裕彤了。熟悉郑裕彤的人都知道，他可不会理会国际礼仪）的家里吃饭。 “他不喜欢桌上的食物，也不会用筷子。”当时同在现场的沃勒克说：“第一道菜是一整条鱼，没有去头，能看到鱼的脸和牙齿，看上去真的很难看。佣人把鱼放在川普面前，川普说：“这份荣誉属于沃勒克。” 于是，我便拿起筷子开始夹鱼肉。”

据说，饭局中香港富豪们还拿出了陈年美酿，也被滴酒不沾的川普拒绝了。富豪们固然对川普的美国口味大感无瘾，川普也并不享受吃饭的过程，甚至有可能从此种下了十多年后翻脸的种子，"反正你们也没把我当盆友，给我吃带头的鱼，我们也没必要讲情面了"。

其实，以全球标准来看，中国菜绝对是数一数二的。而中国菜中，香港的粤菜，特别是一味清蒸海鱼，也能排到前三。至于郑裕彤这种巨富之家的清蒸老虎斑，那绝对是顶级水准，想想口水就快下来了。。。咦，本文不是美食文，让我们回到当时的情景，川普的不满没有表露在脸上，他的一趟香港之旅，终于得到了奖赏，最终罗康瑞和郑家纯给出了一个不错的报价。

他们同意买下河滨南(Riverside South)项目的地，以8800万美金的价格买下川普欠银行的3亿美元债务，川普只需要再出400万美金的现金，就能保住在整个项目中30%的股权，郑和罗还会出钱请他帮忙管理现场的开发。那是他当时收到的最好要约，如果没有郑和罗的投资，川普是不是会破产也不一定。这个项目终于开始动工，因为规模庞大，后来成为纽约一个地标。

河滨南(Riverside South)现状

川普自己对此事的说法

在接受对外采访时，罗康瑞觉得川普应该对自己拿到的交易心存感谢，称对2005年川普对他展开诉讼“感到震惊”。

而川普却不这么认为。从他开始竞选美国总统起，唐纳德·川普就经常把“教训中国”挂在嘴边。 “中国一直都是我的手下败将，” 川普在宣布参选的当天发表讲话时说。“我拥有美洲大道1290号美国银行(Bank of America)大楼的很大一部分股份，那就是我在一场大战中从中国手里夺过来的，非常值钱。”

根据记录，这是他仅有的和中国的接触了，虽然1994年的时候香港还没回归。他也从来没有再提起，其实这两栋美国银行的大楼他原本是不要的，当时3亿左右的资金，变成现在最值钱的两块物业，价值12亿，这算不算狗屎运呢？

川普称那次败诉是一场胜利。“更多的是凭借运气而非天赋，我到最后的结果好多了，因为两栋楼升值了，”他说。“最后挺好的。”

摘录一段纽约时报的采访，很有现场感。川普几乎是在以怀念的语气谈论从前的合作伙伴，惊叹于他们一起赚过多少钱，以及他们已经不再搭理彼此这个事实。他最终承认，前合作伙伴或许是以最好的价钱出售了河滨南。

“发生这种事真是太糟糕了，” 川普告诉一位记者。

“如果遇到罗先生和郑先生，请告诉他们我认为他们都是很好的人，”他说。“请让他们知道，唐纳德·川普非常尊敬他们。”

8000英里外的香港，罗康瑞在其位于顶楼的办公室里听说川普的评论后笑了起来。他明确表示还没忘记曾遭起诉索偿10亿美元。

“是啊，他就是这样一个人，”罗康瑞说。“打官司就跟吃午饭差不多，根本不算什么。”

潜在的利益输送

回到最初的时候，引起X教授关注的这两栋楼，现在其实是归川普的铁哥们，史蒂文·罗斯（Steven Roth）管理的沃那多房产信托（Vonardo）所有。根据福布斯的报道，在和川普筋疲力尽的诉讼后，郑家纯和罗康瑞将他们持有的70%的权益卖给了沃那多房产信托（Vonardo）。沃那多房产信托的买入价是每平方英尺775美元，而类似的办公楼当时的价格是每平方英尺1,200美元。没有人知道当时两位富豪为什么能接受这样的价格，或者当时川普用了什么手段让史蒂文·罗斯占了这么大一个便宜，但是唯一确定的是，沃那多房产信托（Vonardo）一直持有这两座大厦，也是整个信托最重要的两座办公楼。

沃那多房产信托（Vonardo）绝对是纽约曼哈顿地区最重要的房地产信托（REIT）。它在纽约的另一个重要物业是第五大道666号，而第五大道666号的另一个所有者就是库什纳家族。对，就是川普的女婿库什纳。就在不久前，中国的AB保险掌门人，还和库什纳吃饭，讨论重建第五大道666号。当然，这是另一个故事了。

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