农家子弟逆袭

梁家荣的发迹史，可称为一段农家子弟逆袭为亿万富豪的奋斗史，颇为励志。

公开资料显示，梁家荣1962年出生于珠海市斗门区乾务镇乾东村一个农民家庭，高中毕业后便外出闯荡。当地有村名称他为“世界仔”，意为“闯世界的人”。

这位“世界仔”在澳门赚得人生第一桶金后，于1993年回到珠海成立珠海市斗门县兆丰房产开发公司，开始从事房地产开发业务。1998年，梁家荣又创办珠海市斗门区世荣实业有限公司（以下简称“世荣实业”，为世荣兆业前身）。

1995年是一个关键节点，世荣兆业的绝大部分土储在这个时期获得。彼时，国家银根收紧，房地产面临史无前例的严厉调控，诸多处于扩张期的开发商资金链纷纷断裂。

据《南方都市报》报道，生性谨慎的梁家荣逃过一劫，并抓住机遇从政府手中拿下珠海西区大量低价土储。“当时，地方政府财政捉襟见肘， 很多工程款到期均无法支付，只得拿地作为补偿，其他开发商大多拒绝，只肯要钱，可梁家荣却欣然同意 。”

伴随2004年楼市回暖，土地价格逐年拔高，梁家荣此前囤下的低价地价格翻番。据世荣兆业公告，其最大体量的项目“里维埃拉”所在地块的土地使用权于1996年通过协议出让取得，项目占地面积213万平方米，总建筑面积达380万平方米，当时土地出让金为70元-90元/平方米。2008年，该项目住宅楼面地价已涨至1100元/平方米。

也是在2008年，世荣兆业借壳威尔科技上市，主营业务变更为房地产开发与经营。2009年,世荣兆业再次发行股份收购了世荣实业剩余股权。至此，梁家荣旗下主要房地产资产均已进入上市平台内。

土储优厚、成本低是珠海业内对世荣兆业的共识。据华泰证券2015年12月发布的研报，世荣兆业总计拥有300万平方米的土地储备，货值达到260亿，其中280万平方米位于珠海斗门区，是“珠海最大地主”。

事业顺风顺水，梁家荣的财富也随之高涨。

2009年，世荣兆业实控人梁社增（即梁家荣父亲）以27亿元身家，首登胡润百富榜，排名第408位，成为珠海首富。但实际上，梁社增不曾涉足房地产行业和打点公司生意，该笔财富真正的拥有者是世荣兆业实际掌门人梁家荣。

不过，发迹后的梁家荣十分低调，极少在公开场合露面，更几乎对媒体绝缘。即便是同行，也是“只闻其名、不见其人”。

然而，2016年，“因涉嫌洗钱罪被公安机关执行指定居所监视居住”曝光后，这位曾被村民视为“斗门的骄傲”的低调富豪，被推至舆论的聚光灯下，人生轨迹也因此改变。

高管动荡，梁氏家族淡出

2016年，是世荣兆业战略转型的第一年。

按世荣兆业2015年底发布的关于《公司发展战略规划（2016-2020）》公告，其目标是加快公司现有土地储备开发，加速利润释放，同时全面布局大健康产业，3-5年将大健康产业发展成为公司的主营业务，公司贡献总收益的30%以上。

也是在这一年，世荣兆业经历了一轮高层震荡，时任董事兼总裁严军、时任董事张世明等7位高管相继离职，梁家荣及其家人真正走到台前。

2016年3月，梁家荣的儿子梁玮浩出任公司副董事长，并兼任董事会战略委员会成员，进入公司核心决策层。当年7月6日，世荣兆业聘任梁家荣为世荣兆业总裁。

据《中国经营报》2016年的报道，据梁家荣亲属所述，因梁家荣兄弟姐妹文化水平不高，没有一人在世荣兆业上班。而梁玮浩作为梁家荣独子，被安排进入公司，意在培养成接班人。

但 成为世荣兆业总裁仅14天后，梁家荣即被宣布执行监视居住 ，变数开始衍生。

据世荣兆业2016年7月20日公告，7月19日，公司收到董事长兼总裁梁家荣的家属通知，梁家荣因涉嫌洗钱罪被公安机关指定居所监视居住，案件目前正在调查中。同时，该事项仅涉及梁家荣个人，与公司无任何关联，不会对公司的生产经营造成重大影响。

梁家荣事发后，梁玮浩并未扛起大旗，反而同其父一同退出公众视野。2019年7月，世荣兆业前总裁梁玮浩辞职，同年12月，公司前董事长梁家荣辞任，职位分别由职业经理人梁晓进和老员工周泽鑫接任。

据《中国房地产报》援引知情人士的话称，此番梁家父子退出世荣兆业核心管理层，很可能是2016年那次事件的余波，导火线则是珠海市政协原副主席梁元东“落马”。

据广东省纪委网站消息，梁元东违纪违法问题包括违规低价出让土地和返还土地出让金；甘于被不法私营企业主“围猎”，大搞权钱交易，在房地产项目开发、旧厂房改造等方面为他人谋利，并非法收受巨额财物等。

2003年-2012年间，梁元东曾历任珠海市斗门区委副书记、副区长、区长、区委书记、区人大常委会主任等职位。而在斗门起家的世荣兆业，大多数土储位于斗门区。

值得注意的是，梁氏父子的离场，也仅是世荣兆业高管动荡的缩影。2019年以来，董事、副总裁兼财务总监、董事会秘书余劲，董事、总裁梁晓进和监事会主席周号心相继因“个人原因”提出辞职。

这其中，梁晓进于今年3月离职，距离其接任梁玮浩总裁一职不足8个月，而其与周泽鑫的任职一度被认为是世荣兆业去家族化的重要一步。目前，其总裁职位改由职业经理人陈银栋接任。

▲梁家荣名下公司，图片来自天眼查。

2018-2020年， 世荣兆业已经三度更换法定代表人，梁家荣、梁玮浩、梁晓进相继退出 ，现由董事长周泽鑫担任。周泽鑫于2010年加入世荣兆业，现年37岁。

据世荣兆业年报，2017年-2019年，梁家荣均未出席世荣兆业年报审议的董事会会议。据2017年、2018年年报，未亲自出席会议的原因均为“出差”。另据财新消息，2019年梁家荣辞任公司职务时，已滞留国外。

高层动荡之下，本就偏居一隅的世荣兆业业绩踌躇不前，拿地停滞，大健康产业发展战略未见推动。

虽退居幕后，但梁氏家族仍绝对控股世荣兆业。据世荣兆业公告，目前，公司控股股东梁社增、控股股东的一致行动人梁家荣、日喀则市世荣投资管理有限公司共持有世荣兆业74.09%股份。

▲截至今年一季度，世荣兆业前十大股东持股情况，数据来自同花顺。

世荣兆业的发展状况也与梁家荣休戚相关。

得益于梁家荣此前囤下的低价土储，伴随珠海房价的上涨，世荣兆业近三年来毛利率均维持在50%以上。2017年-2019年，世荣兆也的毛利率分别为56.97%、61.81%、67.43%；同期，净利润分别为9.13亿、7.96亿、8.82亿。

在近三年的财报中，世荣兆业均表示，“公司在珠海区域拥有可以满足未来若干年开发且成本较低的土地储备，使得公司在本区域市场的持续发展能力、抵御风险能力、市场竞争力等各方面都明显优于其他竞争对手”。

但需要注意的是， 自2015年起，世荣兆业并未新增任何土储 。

▲世荣兆业近几年经营现金流净额。

年报显示，截至2019年末，公司现有待开发土储面积82万平方米，总建筑面积179万平方米，全部位于珠海市斗门区。按照世荣兆业2019年27.06万平方米的销售面积计算，82万平方米的土地储备仅可供世荣兆业不足三年的开发需求。

而近年来，行业马太效应加剧，珠海作为粤港澳大湾区重要城市之一成为一线房企必争之地的情况下，销售仍局限在珠海市的世荣兆业想要突围更显不易。

错过扩张期的同时，世荣兆业自2017年始便退出医疗及异地项目，大健康产业发展受挫。

翻阅世荣兆业近三年年报发现，其在未来展望部分均表示公司“正逐步推进大健康产业项目业务”，但始终未见有实际进展披露。2017年、2018年均有提及“北京养老项目用地各项审批手续正在积极办理当中”，2019年年报则未见披露该项目进展。

曾经的“珠海地产三剑客”已式微，但梁家荣的动态仍在惹波澜。

据财新报道，今年6月初，广东省公安厅发布的一则通告显示，上世纪90年代以来，梁家荣等六人在珠海市斗门区实施系列违法犯罪，包括抢夺海洋海域资源、垄断鲈鱼养殖市场、盗挖山体非法采矿等。目前，梁家荣仍未归案。

据上述报道，梁家荣监视居住到期后，公安机关正在办理变更强制措施手续。梁家荣在手续落地前离境，至今已两年有余。

而据世荣兆业4月29日、5月30日公告，因公司股东梁家荣涉嫌刑事犯罪，梁家荣及其一致行动人所持有的74.09%股份、公司旗下6个子公司股权均被珠海市公安局高新分局冻结。

值得一提的是，一直以来，世荣兆业都维持着高比例分红， 以梁家父子的持股比例来看，父子累计获得的现金分红超10亿元 。但2019年年报显示，2019年度拟不派发现金红利，不送红股，不以资本公积金转增股本。

去年，梁社增、梁家荣父子以58亿元位居2019胡润百富榜第726位，排名较前一年下降252位。

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