| PART 1 |

买房绕不开学区。对很多家长来说，学区甚至是买房的第一诉求，因此学区也构成房产价值的重要组成部分。

为给孩子一个好学区，父母们不惜一掷数百万。而不论楼市风云变幻，优质学区需求雷打不动，甚至逆市而上，也使优质学区房成为保值优品。

从房叔后台大量涌现的学区咨询情况看，不仅自住需求关注学区，投资也越来越关注房源的学区价值，以获得更好的中长线价值。为此，今天起我们将陆续推出杭州学区解读系列稿件。

本篇旨在梳理萧山学区整体情况。我们采访了萧山教育界人士、教育培训机构负责人，萧山当地家长和一些熟悉萧山教育资源变迁的社会人士，本文经对访谈交流信息整理编辑而成。

鉴于学区优劣的争论一向激烈，且没有特别清晰的衡量标准，本文仅根据我们获取的信息进行阐述，仅作参考。如有更好看法，欢迎批评指正、讨论争论。

| PART 2 |

萧山学区选择逻辑、学校梯队划分

公民同招以后，更多的家长把眼光放在了优质初中上面，初中的学区价值明显上升。而初中升重高的录取率也是最为清晰的一个参考。

因此，我们大致可以从重点高中、初中、小学倒推的方式，来梳理整个学区脉络。

萧山学校整体而言，公立强私立弱，因此家长普遍选择把孩子送往公办小学、公办初中。

公办小学、公办初中的选择，主要根据公办初中的重点高中录取率。重高录取率高的才是被家长们广泛认可的“好初中”，“好初中”的对口小学就是“好小学”，小学学区价值依附于对口初中的学区价值。

萧山四个重点高中（萧山中学、萧二中、萧三中、萧五中）里，萧山中学的一本上线率遥遥领先于其他三所，因此重高录取率最主要看的是萧中录取率。

萧中录取率排行常年稳居前四的公办初中，分别为高桥初中、北干初中、回澜初中、金山初中。它们构成萧山公办初中里的第一梯队。

与前四强分别对口的高桥小学、银河实验小学、回澜小学、金山小学，自然构成公办小学里的第一梯队。

由于公办初中为划片入学，一所公办初中的生源可能同时来自2-4个公办小学，且重高录取情况不公布被录取学生的小学学籍，导致各个小学的教学质量很难量化。

上述4所公办初中对口多所小学，高桥小学、银河实验等四所小学之所以能从中脱颖而出，集聚名气口碑，跻身公办小学第一梯队，还得益于生源良好、教学管理严苛、学习氛围浓厚的优势。

因此，高桥小学+高桥初中、金山小学+金山初中、回澜小学+回澜初中、银河实验+北干初中，成为萧山公办学区的四大领头羊、黄金F4组合。

由于高桥初中长年稳坐公办初中重高录取率排行榜首，双高桥学区成为萧山公办学区的龙头老大。

另外，小学学区价值始终需依附于初中学区价值而存在。高桥学区房价格梯度从高到低依次为双高桥、高桥初中、高桥小学，就是该判断观点的典型例证。

▲数据来源：我爱我家杭州站

因此在萧山选择学区房，首选黄金F4组合的学区，次选优质公办初中的学区房，再次之为优质小学的学区房。

根据下表对2020年萧山公办初中中考515分以上人数占比统计，瓜沥一中、湘湖初中、万向初中、金惠初中、靖江初中、城南初中和朝晖初中、新桐初中及其对口小学可归为萧山公办学校里的第二梯队；其他周边乡镇初中及对口小学可归为第三梯队。

| PART 3 |

萧山优质公办学区的演变北迁

萧山优质公办学区的演变，和区域开发带来的优质生源流动相关。

1995年高桥小学和高桥初中成立。高桥教育声名鹊起前，朝晖和回澜才是萧山人心中的巍巍学府。

▲高桥初中实景

1991年，全国政协副主席、著名数学家苏步青教授为朝晖学校提写校名，可见朝晖在当时萧山教育界的风光和地位。

朝晖学校在上世纪90年代原坐落城厢南药弄（今地铁人民路站附近），近邻原萧山市政府所在地（今萧山教育局、地铁人民路站附近），校址正居原萧山市繁华核心，加上学校优良的教育成果，吸引城市优质生源涌向朝晖。

2000年左右，两件事促使朝晖、高桥的名校地位发生逆转。一是高桥初中附近泰和花园等高端房产的开发，二是朝晖学校迁址。

彼时，高桥学校附近崛起泰和花园、绿都四季花城等一批高端住宅，吸引萧山富裕阶层、精英人群纷纷置业在此，在划片入学政策下，为高桥学校带来大批优质生源，同时高桥师资主动狠抓学业教育，高桥初中的萧中录取率遂领先其他学校，高桥教育开始蜚声萧山。

就在高桥学校被高端住宅开发所带来的优质生源潮包围时，朝晖学校南迁至今天的蜀山路一带，彼时周边区域开发程度低，朝晖的乡镇生源比例增加，学校的重高录取率、萧中录取率一路下滑，高桥逐渐取代了朝晖的名校地位。

▲朝晖初中实景

而回澜初中的生源情况保持大体稳定，没有出现像高桥、朝晖这般大起大落；学校重视师资队伍建设，也拥有丰富的成功教学经验，因而能在萧山公办名校榜单更迭中稳居前列，立而不倒。

据一位“老萧山”回忆，02年左右他读初中时，周边乡镇里经济条件好的家庭出钱，或者学生通过拿奖项等方式，往往优先换取入读回澜或高桥的资格，这是十分让人羡慕的事情。至于朝晖，名声虽在，但已落于高桥回澜之后。

2000年左右，在北干山南，高桥回澜两强统领萧山教育，朝晖下坡迹象显现；

在北干山北，金城路新区的开发带动萧山一批收入、社会地位较高的家庭入住，形成一定生源优势。区域内建立的部分新校借此优势成为萧山公办教育的后起新秀，它们是金山小学（1998年成立）、北干初中（2000年成立）、金山初中（2003年成立）、银河实验小学（2006年成立）。

2001年，萧山市改立杭州萧山区，区政府从今天的萧山教育局、地铁人民路站附近，北迁至北干街道金城路，金城路南北两侧迎来大开发时代。

当时一批公务员随区政府北迁，部分安家在银河小区，一定比例的公务员家庭生源推动其对口的北干初中、银河实验小学逐步演进为萧山公办名校。

金山初中和其对口金山小学的“成名”路径也大抵如此。金城路附近一带，汇集北迁的公务员和萧山高收入家庭，形成生源优势，是学校成长为名校的重要条件。

后起新秀们的教学质量尽管近几年越来越好，但目前总体上仍不及双回澜和双高桥，这是因为后者的口碑影响力仍在，到今天依然吸引注重教育又有一定资金实力的家长们买入其学区房，因此这些学校能够持续获得良好生源，进一步维持好口碑。

不过只要萧山高收入家庭北移趋势持续，后起新秀们超过前辈的那天早晚会到来。

今天萧山的投资开发热点，又从金城路北迁至市北、钱江世纪城一带。未来萧山的板块发展能级，随其自南向北的地理分布而递增，钱江世纪城和市北无疑将对城市高收入家庭形成虹吸效应，富集起城市优质生源。

因此，在两大板块的公办小学、初中学校投入使用不多久，目前尚未诞生第一届初中毕业生的情况下，本文受访者一致看好两个片区公办学区的成长潜力。

未来公办学区可能由今天的南强北弱，逐步演化为南北鼎立，甚至扭转为南弱北强，但这一变化过程用时较漫长，至少需要十数年。

| PART 4 |

优质民办强势崛起，城区优质生源流向更复杂

在杭州主城，公民同招之前，优质民办小学、民办初中垄断当地的优质生源。但在萧山，前四强公立初中长期垄断了当地的优质生源和优质师资，民办整体上羸弱，比不过公办。

近年，民办品牌优质化渐成趋势。萧中通过“名校+民校”的运作模式创办萧中教育集团萧山区实验中学（萧中初中部）；高桥教育集团旗下的高桥金帆实验学校，也是一支不错的民办力量；主城则向萧山输入两大优质品牌民办学军文渊和崇文实验。

伴随优质民办强势崛起，优质生源争夺战愈演愈烈。

萧中初中部通过入学考试成绩、“四至六年级至少有两次被评为校级及以上三好学生”等严苛的招生条件，从公办初中争夺来一批优质生源，但随文渊中学开始招生，萧中初中部优质生源被抢走的风险增加。

而公民同招政策的执行，加剧了优质生源未来如何流动的不确定性。

公办、民办初中学校之间争夺优质生源，首要目的是为了学校的萧中录取率排名靠前，因此萧中常年垄断了城区优质初中生源。但从2019年公办杭二中钱江学校招生开始，萧中也面临优质生源被该校以及部分杭州重点高中抢走的压力。

萧中有些慌了。为留住优质生源不外流，据爆料，萧中约谈初中部学生，希望其把报考萧中作为第一志愿，对因不被杭二录取转来萧中的学生，萧中并不欢迎。

伴随越来越多的优质民办小学初中、优质公办高中涌入萧山，城区优质生源的流向也越来越复杂，今天的学校排名秩序可能面临瓦解和重构。

可以预见，未来萧山的入学选择会更丰富多样，这就要求家长们在择校时更该保持清醒理智，不盲目追名校名师，根据孩子自身资质做出理性选择。

我们后续将进一步梳理萧山各重要板块的学区情况、生源情况，尤其是新盘和次新盘聚集区域，供大家参考。

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文 /豆豆豆豆泡 编辑 /豆豆豆豆泡