“居 者有其屋 ”历来为民生之重。《民法典》增加居住权作为独立用益物权类型 ， 强化了房屋 的 居住 属性， 凸显了房屋价值利用的多元化 ， 为实现 “住有所居” 奠定 了 制度基础 ， 有利于克服传统二元化房屋供应体系弊端， 体现了以人民为中心的发展思想 。 但是，居住权 毕竟是 “新事物”， 当前立法供给及实务经验比较匮乏， 在涉及该权利的民事纠纷中， 会 存在裁判标准不统一 等 问题 ， 需要引起重视 。 本文在 对 民法典 相关条文进行解读 基础上，拟就居住权适用 情形、 权利冲突 等 的裁判思路 等难点 进行 分析，以期对解决实践问题有所裨益 。

一、居住权的源起与特征

居住权制度起源于罗马法，据传源自于查士丁尼皇帝的敕令，是一项古老的用益物权制度，此次我国《民法典》于立法上进行明确，是对具有悠久历史的大陆法系人役权制度的引进和“本土化”。居住权是指以居住为目的，对他人住房及其附属设施所享有的占有、使用权利，系有某种恩情、恩义关系的人之间设定的物权利用关系，体现扶弱、施惠功能。该权利通常经遗嘱、遗赠等单方法律行为作出，权利人对房屋仅有使用权而无收益权，死亡后权利即消灭，无法继承。德、法等欧洲大陆法系国家民法典中均有涉及，而东亚国家因为自身独特的传统伦理观，大多认为其不符合东方习惯且阻碍经济流通，故除我国澳门地区民法典外，并没有在立法上予以明确。我国立法进程中，是否应在立法中确立居住权早在《物权法》立法过程中即引发了很大争议，理论界、实务界的观点可谓百花齐放、百家争鸣。

目前我国的住房体系中，公租房、廉租房覆盖群体窄，其债权性质导致房屋租赁的不稳定性，对抗性差；经济适用房监管不到位会诱发权力寻租，当前体系亟待引入新制度。住房保障主要是为了让居民有房可住，考虑到我国14亿人口均实现“居者有其屋”不现实，可策略性转变为“住有所居”。通过对房屋设立居住权，以物权属性来保障权利人稳定居住利益，既可以满足弱势群体住房需求，使其“居有其所”，促进住房保障体系多元化，又可以一定程度上弥补我国离婚救济制度不足以及继承案件中遗嘱自由与法律规定之间冲突，促进文明家风形成。

适用居住权制度时，应着重把握以下特征：一是物权性。作为他物权的一种，不包括因租用、借住形成的居住情形及基于某种特定关系产生的共同居住；二是专属性。人役权的专属性决定是仅限特定需役人利用的支配性财产权，不得转让；三是分割性。理论基础是权利分割思想，本质是不同属性权利进行分离，用公式可概括为完整的所有权=居住权+附负担的所有权；四是伦理性。我国的居住权是以伦理性居住权为主，投资性居住权(如以房养老为目的而设立)为辅的指导思想，体现浓厚身份色彩。

二、司法实践中涉居住权案件的裁判情况

法首先通过习俗和民族信念，然后才通过法学产生，现实生活需求本身，而非立法者的任意抑或理论逻辑体系，才是法演化的内在的、无声的力量。

《民法典》颁布前，我国立法未规定有居住权，虽然部分案件裁判中涉及居住权，但由于缺少依据，司法实践中常常出现“师出无名”现象。明确居住权制度弥补了立法缺失，使相关案件的处理有法可依。就居住权涉及的争议解决而言，《最高人民法院关于修改〈民事案件案由规定〉的决定》在第二级案由“七、用益物权纠纷”、“十、合同纠纷”项下分别新增“65.居住权纠纷”及“136.居住权合同纠纷”，分别对应处理居住权物权关系及居住权合同关系引起的纠纷。笔者挑选出《民法典》施行前（图表一）及施行后（图表二）部分涉及居住权的裁判文书，以表格形式进行列举，以方便读者有个直观的感受，更好的了解该项制度在司法实践中的审理情况。

图表一

图表二

通过对上述不同的裁判文书进行分析研究，对实践中相关纠纷呈现的特点进行归纳，具体如下:

1、从权利主体上看，居住权并非源于法定义务，这类权利很少产生在彼此毫无联系的民事主体之间，多数发生在具有某种特定联系的主体之间，如亲属及家族、家庭成员。居住权多数经由当事人意思自治创设，产生纠纷比较常见于离婚、抚养、继承、扶养等案件中。

2、从权利内容上看，居住权是对所有权权利属性的具体分割，将房屋使用权、所有权分别归属不同主体。双方通常明确约定居住权的权利行使范围，比如能否继承及出租获取利益，居住权灭失后住宅即恢复原状等内容。

3、从权利设立方式上看，多是转移所有权同时为权利主体保留居住权。这直接体现出对于物的归属和使用进行分别利用的宗旨，也符合《民法典》中物权编的立法趋势。需要强调的是，居住权制度在处理家事纠纷中具有重要的积极意义，上述很多案件均是法院主动援引居住权制度作为调解方案，对经济弱势一方居住权益进行保障，取得了良好的法律效果及社会效果。这样的做法，也是人民法院在审判实践中培育和践行和谐、文明等社会主义核心价值观的生动展现。

4、从权利期限上看，居住权的期限限定体现出当事人之间实现稳定居住的需求。在协议中经常出现“永久居住权”、“终身居住权”、“居住直至百年”等表达方式，显示着居住权人对住宅长期居住的追求和对抗第三人保障自身权益的目的。在裁量案件时，审判人员需要综合当事人真是意思表示、居住权的设立目的等各类因素，对不同权利之间的冲突进行具体权衡。

5、从与居住状态的区分上看，居住权是法定权利，法律属性多体现为财产权益，在婚姻、继承等纠纷中还包括部分人身权益；而居住状态指的是权利人于住宅内生活的持续性过程，系事实行为。两者内涵、外延有一定交集，但并不完全相同，容易被当事人混淆，司法实践中也要注意区分。

三、《民法典》施行后居住权在司法实务中具体适用规则分析

居住权是一个新概念，《民法典》中涉及的条文内容比较少，个案审判时难免面临制度供给不足的问题，结合前述文书中体现的案件特点及传统民法理论，围绕着具体规则适用，做一些解读。

（一）居住权人的范围

居住二字本身就表明了强烈的人身性，根据《民法典》规定，居住权设立目的是 “满足生活居住的需要”，因此居住权人应限定为自然人，可以是一人或多人，但排除法人和非法人组织。《民法典》并未明确居住权人是否可以允许除其本人以外的人共同居住。依照罗马法惯例，居住权效力可扩展至其家庭成员、权利人雇佣的保姆等需共同居住者。从比较法上看，《德国民法典》、《瑞士民法典》等大陆法系国家《民法典》均将居住权的使用人的范围，扩大至居住权人的家人，允许家庭成员及与居住权人存在法定抚养、扶养和赡养关系的人，作为间接受益人共同居住。考虑到我国老龄化加剧，很多“空巢老人”需要人照料晚年生活，故根据公序良俗，居住权的间接受益人也应当合理包括与其同住的家庭成员，居住权人负有照顾义务的人，以及负责照顾居住权人的人，以满足居住权人正常生活居住需要。另外，个别与权利人有某种特殊联系的人，如需要权利人照看的大龄长辈、年幼后辈、已确定关系但未结婚的情侣等，则需要考虑详细原因在审判实践中再行定夺。人役权属性的限制，使得该权利无法与权利主体分离，当权利人死亡时，即意味着居住权消灭。房屋所有权人没有为需共同居住者设置居住权的意思表示，此时，共同居住者自然不能再居住于住宅中。

(二)居住权的客体

居住权的客体为住宅，即用于居住的房屋，我国立法对此并无明确界定。一切合法建造、规划设计为居住使用的建筑物均属住宅，包括商品房、保障房、宅基地上住宅等处分受到限制的房屋。对于不用于居住的厂房、商铺等，不能设立居住权。居住权的设立在法律上属于处分行为，故设立人须对于房屋有处分权利，若房屋属于不得处分的房屋或者所有人对于房屋的处分权利受到限制的，则不能设立居住权。没有纳入房地产统一登记系统的小产权房、单位内部的个别周转房等是不能设立居住权的。

居住权是在所有权上设立负担的一种役权，系对所有权形成限制和负担的物权，其权利内容直接把所有权人排除在外，因而其权利客体范围也应遵从设定人意愿，既可以是建筑物整体也可以是建筑物一部分。居住权不涉及不动产归属问题，为了充分发挥住宅居住效率，面积较大、房间较多的住宅就可以设立多个居住权，住宅的部分可以成为居住权客体。如果住宅中的个别房间在功能上具有独立的使用价值，并有墙、门之隔，与其他房间之间存在着界限，该等房屋就应当被允许设立居住权，并且此时居住权客体也应合理扩展至住宅公用部分，如客厅、厕所、厨房等。至于在不动产登记簿记载问题，可以通过详细记载信息、设置房间编码甚至后附图纸等技术性方案予以解决。解释论上，居住权客体应当进行合理外扩解释，至为居住所必须的设施设备，如空调、家具、灶具、电灯等，也应及于建筑物之外的相邻部分，例如行经的道路、烟道等。需要注意的是，抵押权与居住权同属施加于住宅上的负担，二者可以并存，彼此并非对立，居住权可以设立于有抵押的住宅。

（三）居住权人应履行的义务

本次居住权入典给予居住权以强有力制度保障。居住权是一种恩惠行为，原则上是无偿的，权利人无须向所有人支付对价，但如果双方另有约定权利人负有其他义务，还应遵守约定。

就居住权人义务而言，《民法典》仅规定了不得转让、继承及除约定外不允许出租义务，对于具体义务，并未明确规定，需要法官结合案情裁量。笔者认为，还应具体包括以下方面：1.合理使用义务。居住权人对住宅及其附属设施的占有、使用，应限于日常生活需要，遵循善良管理人原则，使用行为不得超出正常生活范畴，对住宅保护应按照所有权人标准要求，不得私自变更房子构架、利用方式。如果居住权人有危及住宅安全的类似行为，所有权人有权终止居住权；2.承担日常负担义务。一方面，负担住宅日常消费，如水电费、物业费等；另一方面，日常维修义务，居住权人负有必要的维修、保养义务，包括自己维修、出资维修。若住宅发生重大毁损或者需要大型修缮，居住权人只对房屋遭受的一般损害承担，在不超过收益范围内承担修缮义务，若是整体性损害，比如房屋围墙、拱顶四至严重损害，则由所有权人负担维修义务。故重大维修的修缮责任以所有权人承担为原则，居住权人有过错的，承担相应责任。

（四）居住权人享有的权利

1. 居住权人的收益权

居住权的物权属性所决定，权利人可排除包括所有权人在内的其他任何人干涉，对住宅及其附属设施的使用可扩展至所有权的相关权利。理论界通常认为居住权的人役权属性不利于促进商品流通，与市场经济环境下注重经济效益的趋势不相适应。故个别国家会在立法上明确，允许当事人通过意思自治改造居住权的权利内容，更加强调投资性。

居住权人对住宅享有占有、使用权，所有权人享有期待利益，当居住权灭失后再获得实际利益。占有、使用应结合“以满足生活居住的需要”作限缩解释，不能超出此范畴，如将住宅用于堆放杂物、改造后经营等行为，则超出权利范围。从理论上讲，用益物权还具有收益权能，居住权功能定位不仅有生活性、保障性，也包括“以房养老”等形式体现的商业性和投资性，，给居民利用财产带来更多选择。因此，居住权和一般用益物权相比，其是否能够被赋予收益权能，是一个值得探讨的问题。单纯按照字面意思理解，明确规定居住权为用益物权，但却不具有用益物权所有的收益权能，似乎是立法存在逻辑矛盾。但立法并不完全禁止收益，当事人有约定情形下，设定居住权的房屋仍可出租，可见，在《民法典》框架内，居住权可以具备收益权能，只是应当在有所限制前提下承认收益权，而不应“一刀切”式禁止。比如，居住权在设立过程中，双方达成合意，允许居住权人对房屋进行收益，此时，应允许其通过出租等形式获得收益；抑或居住权人处于经济拮据状况，通过对房屋部分空间的流转可以获得收益以满足生活需要，此种境遇亦应得到允许。

2、居住权消灭时权利人的权利保障问题

居住权的消灭事由包括期限届满及权利人死亡，当住宅因客观情况灭失，居住权也随之消灭。对于客体灭失后，特别是当所有人因此获得一定赔偿时居住权人之利益如何保障，实践中比较复杂，不能“一刀切”，应综合考虑：首先，应当区分居住权如何设立。有偿设立时，如住宅因客观原因灭失，权利人可不再支付剩余期限内款项，已付价款可要求返还，不存在赔偿问题。无偿设立时，因权利人未支付对价，原则上不发生赔偿。但考虑到所有权人在居住权设立后享有的是“虚有权”，其实际价值应当低于完全所有权状态下的赔偿，故此时给予居住权人一定补偿更符合公平原则。当面对拆迁、征收等情况时，可以参照这个思路处理。其次，若房屋所有权人对于房屋灭失有过错，居住权人因此丧失居住权时，其应当在过错范围内，采取另寻住宅、货币补偿等方式承担责任。第三，若房屋灭失为地震等意外事件，居住权自行消灭。第四，当标的物灭失后重建，因物上代位性只适用于担保物权，不适用于用益物权，故原权利人不能就新建住宅取得居住权。

（五）居住权的公示对抗效力

司法实践中，要注意依据不同案情，采用“民商区分、内外有别”的裁判思维。由于保障困难群体居住权益是居住权诸多功能中的核心价值，故对产生在家庭成员间的纠纷，注意运用《民法典》总则编中的公序良俗原则裁判案件，对于居住权是否存在及其对抗效力，不能机械的仅看是否登记，要结合当事人间身份关系及日常经验法则综合判断；对于发生在一般主体间的居住权对抗第三人效力纠纷，则更应当强调平等、合同自由、诚实信用等原则，法官可以根据买受人在购买时是否知道居住权存在、居住权是否登记，对第三人主观是否为“善意”进行判断。如第三人购买时明知存在居住权，仍然交易，则在先成立的居住权可以对抗在后实施交易的买受人，居住权人不需要搬离；反之，如居住权未公示，买受人不知道出售房屋上存在着居住权，则居住权不可以对抗正常情况下的买受人，特别是商事领域的投资性居住权纠纷，则更应该注重这点。

（六）居住权与执行权冲突时的处理思路

1.程序层面，结合请求权内容确定异议路径

实践中，因居住权引发的异议有两种。第一种情形，对“带居执行”（法院承认居住权）提出异议。由于法院执行行为并未“侵犯”权利人居住权，案件没有实体争议，执行程序即有权裁断，此种为执行行为异议，应依据民事诉讼法第二百二十五条执行异议程序进行处理。第二种情形，对“去居执行”（法院否定居住权）提出异议，此时法院执行行为涉及了案外人实体权利——居住权，执行程序无权裁断，依“裁执分离”原则，应依据民事诉讼法第二百二十七条案外人异议之诉进行救济，通过诉讼最终确定。

2.实体层面，依据居住权设立方式确定排除规则

（1）登记设立的居住权

登记设立是最正规的方式，法律效力可类比登记设立的不动产物权，其与执行权的对抗规则，也与不动产物权对抗执行规则相同,依照“物权优于债权”法理，查封前设立并已办理登记的居住权可以对抗执行，不受影响。

（2）遗嘱设立的居住权

根据《民法典》相关规定，应当依据继承开始时间为节点进行区分：如果被继承人生前被列为被执行人，继承尚未开始，即使其立有设立居住权的遗嘱，但因居住权未生效，故准居住权人也不能据此对抗执行；而当被继承人死亡后，继承开始，居住权也生效，此时可以对抗法院执行。

（3）法律文书设立的居住权

除意定居住权之外，实践中也有通过判决设立居住权的方式。根据《民法典》相关规定，当法律文书生效时，居住权也随之设立，由于执行行为是当事人债权的延伸，此时，案外人持生效法律文书是可以对抗执行行为的。考虑到后续执行程序的衔接问题，通过法律文书设立居住权时，是否应当同时对居住权的范围、解除条件、履行期限等问题进行明确，也需要进一步予以规范。

3.债务人恶意设立居住权对抗法院强制执行的问题

居住权的设立可能发生债务人借机逃避债务的情况，对社会诚信带来严重冲击。故有必要对判断债务人是否恶意设立的实践标准展开探讨。

（1）权利设立和债务产生的时间。若居住权的设立时间晚于债务产生时间，甚至是在案件审理过程中才仓促设立，此时就有很大概率的恶意嫌疑。

（2）所有权人与居住权人的关系。居住权的生活性、保障性，决定设立主体间一般有亲属等某种特殊关系，可以以此作为来判断权利合理性、必要性的标准。

（3）权利人是否实际居住。设立居住权系为满足特定主体生活需要，故应考虑权利人是否在住宅内实际居住及时间长短。

（4）权利人是否必须通过居住权保障“居住生活”。通过对权利人的收入、财产状况等进行调查，判断是否有必要设立居住权来保障“居住生活”。

法官进行统筹考量后，若能认定案涉住宅上的居住权系被执行人与所谓权利人恶意炮制，可适用关于民事法律行为无效的条文，涤除该居住权。

结语

《民法典》新增居住权制度，具有重要的社会意义和法治价值，回应了“中国之问”、“时代之问”。该制度的规定为老百姓解决居住问题提供了有效途径，为多主体供给、多渠道保障的中国特色社会主义住房体系建设的提供了有效途径，有利于实现人民群众住有所居的美好愿望。但现行立法仍显粗疏，对应规则体系尚未完整构建，实践中如何正确适用将存在一定时间的探索过程。人民法院处理居住权纠纷，应当准确把握权利特性与理论内涵，恰如其分地发挥此种新增权利作用，妥善解决相关纠纷。