photo by Eric Hosford
01.
与香港新界仅一水之隔的鹿丹村，据说手机会时不时切换一下香港的手机信号。
这个因老革命、工程师、ZF干部等各界名流集聚的小区，据说是上世纪80年代深圳最好的公务员小区。
然而，由于鹿丹村建造时使用大量海砂，建成不久后，海沙腐蚀、钢筋裸露生锈、楼板出现墙体断裂、房屋漏水等问题层出不穷。
由于填补墙缝形成了纵横交错的网状外观，更被很多居民称为“斑马楼”。
2000年，时任深圳市市长冒雨造访鹿丹村，震惊于当时居民们全家“抗洪”的情形，感慨道：
“整个鹿丹村并不是患了‘渗水’的‘皮肤病’，而是患了无法通过‘外科手术’医治的‘心脏病’。”
好事多磨，2014年5月，鹿丹村拆迁终于开始启动。
2015年2月，鹿丹村旧改地块便正式竞拍，在严厉的出让条件下，万科、中海、招商、金地、卓越等八家房企大亨仍加入该鹿丹村地块的争夺中。
最终，中海以8.88亿元总价摘得该地块，地王诞生。
短短数月后，罗湖鹿丹村正式更名“中海天钻”。2015年12月，该项目精装房首次开盘，销售均价约为11万元/平，变身深圳顶级豪宅。
戏剧性的是，与中海天钻同天开盘打擂的是华润深圳湾悦府。华润深圳湾悦府当时均价13.5万/平，去化约八成；中海天钻开盘均价11万/平，日光。
从坊间戏称的“最好的公务员小区”到“斑马楼”再到深圳顶级豪宅，横跨近半个世纪，关于鹿丹村的讨论从来没有停止过。
只不过，多了很多无奈和惆怅。上一批业主的故事已过去，新一批业主的故事即将开启。
然而，一波未平，一波又起。
2018年，中海天钻项目最后一批毛坯房拿到预售证，共约44套房，备案最低单价71682元/平方米，最高单价85682元/平，均价7.88万元/平。
与3年前相比，这批产品便宜近3万/平，平静再次被打破。尔后，陆陆续续有网友爆出自己买中海天钻亏钱的案例：
更有网友直接对比：同一天开盘打PK的中海天钻和华润深圳悦府，同日不同命，开盘价一个11W+和13W+，天钻日光、悦府才卖8成，最终的结果是：
天钻价格纹丝不动，不涨反跌，
即使2020年这样的普涨行情都跟他无关，成为了深圳最抗涨的楼盘；
而悦府呢？虽然没有日光，但从13w+一直涨到30w+，房价一骑绝尘，目前最便宜的一套房子都要8000w+.
这年头，好像带天字的楼盘，命格都比较硬，像天麓，天X，天钻等，仿佛都难逃滞销的命运。
02.
罗湖的新房，只要靠近9w+/10w+，好像结果都不是太好。
2020年1月份，罗湖的茂业德弘天下以9.3万/平的备案均价开盘，作为深圳学区房的头牌楼盘，享有深中学位，理应遭到购房者疯狂或者秒光，但事实并不这样。
虽然有一定的倒挂，但3栋的货量卖了快一年才清完，而后续的销售也是磕磕巴巴，购房者并不买账。
2022年5月份，罗湖某楼盘开盘，带装修备案均价8.3万/平，主推65-119平的2-4房，即使打出了9折登记、98折开盘折扣、98折定金三重折扣，最终只有33批客户登记，去化率不能再惨。
就在最近，华润湖贝也曝出要开盘的消息，最新一期华润未来城，整个地块建面约220万平，主推为91平三房两厅一卫，104平、111平、122平三房两厅两卫，127平四房两厅两卫，181平五房两厅三卫，预计价格在9万+左右。
华润能不能打破这个10万+的魔咒？目前来看，还是有难度。
从总价区间来看，价格如果在9万+上下徘徊，户型面积最小92平、最大181平，意味着总价在828-1629万。这样的总价，可以去前海了。
从户型来看，户型总体偏大，而91平的三房两厅只做了一个卫生间，产品亮点本身不足。罗湖针对刚需为多，OLD MONEY没有NEW MONEY多，可能也很难完全消化掉。
而从整个产品来讲，容积率太高，虽说是地铁口，但暂时没有好的学校，据传可能有螺岭，但并未有证实。即使证实了，卖点也没有特别强。深中不强么？德弘天下依旧去化艰难。
从人群来讲，200多万平的体量，可以参照华润大冲，大冲有科技园这样的强购买力人群。湖贝呢？没有，也难以复制华润大冲的神话。
华润有逆天改命的本领，但在罗湖，这个定律可能会失效。
03.
罗湖为什么难逃10万+的魔咒定律？安靜认为，主要有三方面原因：
1、老房子太多、空地太少。
深圳的楼盘建设大致分成五个时间段，分别是：1980-1990年，1991-2000年，201-2010年，2011-2015年，2016-2019年（次新盘年份）。
从下面这张表格中，我们可能明显看到：1980-1990年，罗湖的建设强度是最高的，有131个楼盘建成入市。
罗湖因为很多楼盘开发较早，造成目前大多数楼龄较老的情况，特别是随后的1991-2000年间，罗湖的楼盘开发强度也是位居全市第一，达到323个，平均每年有32个楼盘入市。
再看看下面这张图，依旧是老房子多、新房子少。罗湖的房价，十几年来市场表现上持续性的低迷，导致严重跑输大盘，与这个不无关系。
老房子带来的问题很多。比如说整体面貌不好、户型落后、车位不够等。
新楼旧楼杂糅、还参杂着农民房、工业园和自建房，容易有脏乱差的印象。再加上早期的商品房对于停车位的设计都是低估的，小区里并没有像样的停车场，所以，如果你去到老一点的小区，小区的外围基本都是僵尸车。
这是现今很多老房子的通病，而这样的现象，在布吉、福田、甚至是南山等老一些的片区，也普遍存在。而罗湖发展最早，这样的现象比例更大。
2010年以后，这些老小区开始慢慢失去竞争力，只能在大市上涨的时候，跟涨和补涨。而老房子太多造成的另一个局面，就是拆除难，空地少，发展会慢很多。
而即使有开发的新盘，也被城中村包围。即使小区内是欧洲，但一出小区，又是非洲。这是买罗湖房子人的心理路线。
2、打“补丁”与皇帝的“新衣”。
罗湖早期发展最早，最早所带来的弊端也是显而易见的。成熟地块太多，不能拆也难拆，相对于前海和光的成片式开发，只能寻求“点式”的突破。
这种感觉，就像在衣服上打补丁。一会一个一会一个。打完补丁后，衣服是好用，但相对于完全定制一件的新衣，总还是缺那么点意思。没办法，谁让建得那么早呢。这是老城区的通病。
在这种点状规划之下，罗湖也存在很多普通人抵触的点。
比如说道路规划太窄且没有预留扩展空间，道路动线设计也有很多的不合理之处，所以交通巨拥堵，相对比其他区域开车体验更差。
比如说功能分区混乱，写字楼、住宅、配套等等楼宇之间相互穿插，不太规则，下限无碍，居住感受的上限受阻。整体居住起来的舒适度没有很高。
罗湖发展前置导致的历史遗留问题基本无解，因为城市更新治标不治本，只能实现小范围的修补，大的框架基本就这样了。
3、学区属性被削弱。
早些年很多深圳购房者亲睐罗湖的点，很大一部分原因是因为学校。严格意义上来说，对比全深圳，外面公认的、最好的学校是深圳中学。
罗湖区的重点中小学学位，主要分布在田贝、翠竹/东门、布心片区。其中田贝有深圳中学初中部，翠北小学，景田小区。翠竹/东门有翠竹小学，螺岭小学，深圳小学。布心有翠园中学东晓校区，布心小学，东晓小学。
虽说教育质量很高，但因为老城区的没落，也开始走下坡路，优质生源流失重。更有家在论坛上的网友说：深圳中学生源变差，还可能是因为周边商业环境太浓，比较杂乱，初中生早恋的现象比较多，房源基数低导致生源差距大。
而这两年的教育集团化，使得走下坡路的罗湖更是雪上加霜。大学区政策本意是通过摊大饼的方式，稀释头部学区房的稀缺性，进而实现教育均衡化，一定程度上解决学区房过热的问题。
虽说我对深圳学区房的未来没有那么悲观，但如果没有好的预期，在投资角度肯定是不建议去买的。这两年不比前两年，八卦岭都跌落神坛了。
说了这么多悲观的观点，很多人是不是觉得罗湖不行了？前两年我确实这么觉得，但发现罗湖风评即使这么不好，交易热度依旧很高。
后来我反思了一下：并不是所有人手上都有300-500W的首付，当你手上只有几十万甚至百来万的时候，罗湖也不失为一个选择。
而且，并不是所有人都期望自己买的房子能一下暴富，这种低概率的事情我一直在做，但发现能实现的并不多。
成年人最大的成熟是承认自己是普通人，同时学会适当的妥协。只是，要特别避开老城区的CEO盘。
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