作者 | 湾叔

来源 | 粤湾房产（ID：GBAfang）

昨天，深圳地铁 2号线三期、3号线南延段、4号线三期以及8号线一期，四条线路同时开通 ，湾叔昨天的推文也为大家详细介绍了几条线路的情况。

粉丝们看到地铁开通，都问湾叔线路附近有什么好的楼盘可以推荐。

今天湾叔就来给大家说说其中一条备受关注的线路，4号线北延线，并带来沿线两个性价比极高的楼盘。

备受瞩目的四号线

4号线三期工程（北延线）由4号线二期工程终点清湖站向北端引出，由南至北依次沿和平路、观澜大道、高尔夫大道敷设，终点于牛湖站 。

工程全长10.8km，共设清湖北、竹村、茜坑、长湖、观澜、松元厦、观澜湖、牛湖8座车站。

4号线全线长度为31.3公里，单程运行时间约51分钟 ，日均客流量为 16.9万人次，最小行车间隔2分30秒 。日后从龙华前往福田最长也不到一小时，非常方便。

4号线北沿线受关注有以下几点原因：

1、 它将龙华区最后一块主要区域 ——观澜片区打通，全区域开通地铁。

2、 龙华区的房价一直伴随着 4号线的发展而变化，房价与地铁线的规划发展密切相关。

3、 北沿线联通的观澜地区地铁线尚未开通时，房价已经应声上涨，这次地铁开通，将给区域带来更大的信心。

那么，观澜片区情况究竟如何呢？

地铁引领，千万旧改—观澜片区出圈

观澜片区位于龙华区东北部，南邻观湖，西与福城相连，东与龙岗平湖毗邻，北与东莞交界。这次地铁线路通行，让观澜片区真正进入地铁时代！

地铁 4号线也带动着观澜区域的进一步发展。观澜拥有2500 万平旧改体量，为了使旧改项目能获得更大的收益，旧改项目基本是沿着地铁 4号线北延段的站点周边布局 。

旧改项目吸引了一大批一线开发商进驻：如： 合正、华润、万科、鸿荣源、宏发、卓越、仁恒、金光华、佳兆业 等。

区域内有大量大型综合体，如鸿荣源规划的观城旧改，打造以智慧产业、总部研发核心生产基地及休闲娱乐、生态居住、文化旅游等多功能于一体的新型智慧新城

此外，龙华区重点发展的六个区域，也在4号线沿线，而4号线北延线附近，观澜地区就占了3个。其中九龙山科技园区，将作为深圳人工智能高端制造核心基地，也是深圳高新科技、高等教育、高端产业的发展重心。

虽然现在旧改进程较为缓慢，但是建设完成后，观澜片区的面貌必将焕然一新。

区域踩盘—合正观澜汇·二期、锦顺星苑

湾叔坐着新开通的地铁，来到目前龙华区府附近的两个新盘 —— 合正 ·观澜汇二期和锦顺星苑 。

1） 合正观澜汇·二期

合正 ·观澜汇项目位于4号线茜坑站的地铁口 ，出地铁就到项目。作为最靠近地铁的项目，受到地铁开通影响也最为直接。

在16年一期开盘时，显著的区域价值，就让项目成为网红盘，首期开盘即售罄；二期于今年9月开盘时，大户型也是当日售罄，足见项目的火爆程度。

合正 ·观澜汇的配套十分便利：

商业上，项目自带 福城天虹购物 中心已经开业，建面约 6.7万平，足以满足日常吃喝玩乐综合性需求。此外，还有在建的多元商业集群共20万平。

地铁通车后，可以和区域内最大商场 观澜汇 mh mall （预计建成 3个万象城体量）、 百佳华商业广场、观澜天虹商场、美加华商业广场等商业体串联起来，简直不要太方便！

教育上， 观澜二中、二小 是区域内最好的学校，据说有一期的业主，孩子已经入学。

休闲娱乐方面，观澜地区本就是块风水宝地，在未通地铁前， 观澜山水田园 等区域，就是深圳人节假日打卡常去之地。地铁线一通，就更是方便了。

接着，让我们回到这次在售的观澜汇 ·二期：

项目二期占地面积约 2.6万㎡ ，建筑面积约 15.8万㎡ ；社区分为 6栋楼塔楼，最高32层， 容积率仅为 4.35 。相比于市面上很多高层住宅来说，舒适度是比较高的。

二期只有两种户型， 96平和126 平米住宅产品，共 1015户。前面提到，126平户型在开盘当天已经售罄，现在还剩少量96平米户型，主要分布在高层和低层。

相比于一期而言，观澜汇二期有诸多优势：

其一，二期自身商业只有约 1.2万㎡ ，社区独立，没有人才房和回迁房，社区环境更为纯粹。一、二期有地下通道相连，二期业主通过地下通道可以直通一期商业天虹购物中心和地铁站，全程不用担心日晒雨淋！

其二，二期打造龙华区第一个 5G智慧社区 。

人脸识别归家系统，来到大门口即自动识别人脸，开门并安排电梯等候；

5G园林云监控，社区全面监控，保障业主安全，如有高空抛物问题等也会第一时间发现；

5G网络覆盖，再也不用担心深圳网速差了。

其三，相比于一期毛坯交房，二期全部精装交房，且为合正地产最新研发的合家 S系。智能家居包含 新风除尘系统、净水系统、恒温系统、隔音降噪系统 ，居住舒适度更上一个台阶。

其四，也是最重要的一点，在价格上，一期二手房价格已经达到 7万+/ 平。

而二期单价 仅 5.7万/平 ， 2023年交房，一二手倒挂严重，性价比较高。无怪乎楼盘成交这么活跃了！

（正在修建的观澜汇二期）

2） 锦顺星苑

湾叔踩盘的第二个小区，是位于 4号线长湖地铁站的 锦顺星苑 。从长湖地铁站出站，约 50米即到项目。

没有观澜汇那样的综合体规划，也没有各种复杂的概念。这个项目给湾叔的感觉就是简单、实在。

首先，社区简单：

项目占地面积约 1万㎡， 由一栋较矮的商业类住宅和一栋高层的纯住宅组成。

社区虽小，但麻雀虽小五脏俱全。

商业上，底层有商业街，约7600平。步行1km，即可到观澜汇·天虹购物商场。

教育上，项目南侧是观澜第二小学、龙华第二幼儿园，东侧隔着观澜河是观澜第二中学。

文体医疗上，项目北侧600米，有龙华区中心医院；南侧600米，有在建的观湖文化体育中心，东侧1km有观城社区公园，此外周边还有在规划中的三大公园。

交通上，距离长湖地铁站仅50米。可以说是地铁口项目了。

因此，虽然社区体量不大，但是步行范围内的配套都一应俱全，可以说是充分享受了区域发展的红利。

我们来具体看看社区：

住宅楼栋 1~4 层是商业， 4~30 楼为住宅。社区共 162户住宅，3梯16 户户型有四种面积： 94平，95平，96平和110平，均为坐北朝南的户型，非常舒适。

社区南北两侧分别是学校和不足10层的老社区，东侧是观澜河，因此周围无任何遮挡，虽然园林不大，但视野景观较好。

可以看到，社区均为现楼，园林和楼栋都已经做好。明年即可交房，交房为毛坯状态。所见即所得，对买房来说更加安心。

项目虽然配套齐全，但受社区自身体量限制， 价格在 5.3万 左右。如果不是改善型需求，这个楼盘作为首套刚需置业，十分合适。

目前，观澜片区二手房成交均价已达 6万+/ 平。

作为新房的合正 ·观澜汇二期仅需5.7 万，还带装修。性价比极高。锦顺星苑 5.36万单价，在片区内更是垫底。

两个地铁口物业，配套又极为便利，未来在这个区域买房的刚需客群，第一眼看到的也是这里的楼盘。如果将来需要置换，也更容易出手。

因此，鉴于观澜片区诸多利好，加上如此严重的一二手倒挂，这两个新盘，可以作为龙华区买房的首选。

本次踩盘的样板间和户型鉴赏，可关注公众号，当天推文的第二条可以找到哦 ~

到 2035年，深圳预计开通共33条地铁线

湾叔建立 “深圳地铁房交流群”

来看看地铁沿线都有什么好盘

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