深圳楼市：罗湖的低价只是假象，刚需客切勿上当
来源：雪球App，作者： 三叔说房，（https://xueqiu.com/1613623795/147809759）
千条楼讯不及一笔建议。——我是三叔，你相见恨晚的买房军师，一如既往带你赚钱！
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提问：三叔你好，想淘个500万小三房，有没有合适的盘推荐呢 ，碧海这一块是不可能了都快700了，西乡 领航城 富通V都会 也500多了，沙井 福永 尽管未来10年可期，但是我去周边看过 都是工厂 ，这环境太差了，最佳选择是不是只有罗湖了，罗湖有没有合适的上车盘呢，求推荐
回答：优先西乡，淘一淘还是有的 次选沙井和光明，投资和自住2个逻辑。自住买成熟板块，投资买未成熟的潜力板块，沙井可以静待花开。 罗湖分析过很多次了，整体跑熟大势。
提问：新人首问三叔您好，目前家庭一套布吉三房6人自住，两孩一个小二，一个2岁，已挂盘半年445w，欠款80，家庭年收入100w左右，手上子弹330w。本人罗湖布心上班，先生福田上班，两人都有过贷款记录。年前看中了百仕达二期四房900w和翠园中学东晓校区的学位房约450w左右想同时购买可以首付五成。最近布吉的房感觉没那么快卖出去，学位房半年涨了差不多上百万。现在的方案是：1.降价卖掉布吉，同时购买两套2.提前还款红本抵押暂时不卖，只购买百仕达改善，不知道能否首付五成，过一年买学位房或者等布心东立旧改（带学位）？目前可供选择的学位房小区选择太少了，而且一天一个价，不知道该如何操作了，恳请指点，谢谢！
回答：你好。布吉在深圳是跑输的，想尽快卖出，可适当降价，还有多给中介好处，在附近所有门店挂盘，私下跟中介说卖出给红包，让他们拼命帮你推。可以五成，这两套想同时购买，你们每人名下都得没房才行。我的建议是方案1，趁东部现在有一点补涨利好卖掉，否则未来怕是难找接盘侠了。
罗湖百仕达作为罗湖为数不多的大花园社区（淘金山、中海天钻、万象城、合正荣悦），百仕达地铁近（5、7号线太安站）、商业配套好（永旺、喜荟城），但优缺点也非常明显：1、2期人车不分流，三期车位1：0.75，5期空中花园，3、4号楼靠沿河北路比较吵，118平三房只有一卫，且出行需经过1号楼电梯。综合只有地面花园较大的4期比较宜居，但大部分两房朝北。1、2、4、5期学区为东湖中学、水库小学，3期是翠园中学、东昌小学，教育资源在罗湖属于中上。对于周边工作，又有读书需求的人来说，是个不错的选择，投资性价比不高。
小户型学位房一向很抢手，价格也是持续高涨，孩子有上学需求就要提前买好。旧改这种不确定的东西还是不要等了，一个旧改项目，从立项到旧改完成新房交付，快则七八年，慢则无限期，谁敢保证你买的旧改房要等待多久呢。
提问：三叔好，新手报道！后悔没早点认识三叔！我近期刚买入了深圳蛇口海韵嘉园方正小两房，62.5平米，570w，首房首贷，放一人名下，朝北，这个朝向不适合自己住，目前正出租，现在心里对这房子好没底啊，不知未来空间如何，至少要持有多少年？小孩2023年读一年级，海韵嘉园太子湾学校好像不怎么样，想争取明年最晚后年在罗湖或福田买个最小学位房(我在罗湖上班，最好罗湖买，距离公司近还便宜)，附近租房，不过太小房子是不是上不了学？而且现在很多地方规定房子实际住才能排学位，这样的话，买个小学位房不可行？我们刚花完了积蓄，除掉月供和花销，明年攒个50w，再借点，可能也凑成100来w，三叔对我们这种学位房的规划和建议？
回答：你好。蛇口拥有是市区内最好的自然资源，有山有海，远离闹市区，住宅也有更多大面积的豪宅，定位更明确，再加上大量的外籍人士聚集于此，也是深圳小量高租售比的片区。蛇口价格支撑性会很好。近几年是深圳楼市价值重构之年，有稀缺属性的新盘被重新估值。就我今天才得知的消息，育才集团太子湾学校学区内符合条件的小一学位申请人可以在育才集团太子湾学校和南外滨海学校中选择一所学校申报，并按照积分排序录取，南外滨海学校也是越来越好，这对海韵嘉园来说是一大利好。所以综合起来看，你买的这个房子不差，未来有一定的潜力。福田好的学校小户型太抢手了，另外好的学位房需要提前几年买，否则积分不够上不了学，你现在小孩上小学了，买也来不及，可以买个初中学位房，但初中学位房南外滨海其实不差，可以先把钱攒着，后面再做其他规划。
提问：三叔你好，目前在深圳福田上班，女，未婚，想入手500万以内的二房，首房首贷，考虑自住加投资，在 链家 上看了一些板块的楼盘，宝安太远，南山太贵，福田又比较旧，龙岗坂田和龙华红山也比较纠结，看了三叔的一些买房分析，想听听三叔的建议，推荐下值得入手的地段和楼盘，二手次新或者新盘都可以，谢谢三叔
回答：你好。500以内纯投资考虑到外溢片区入手一套2房，占位，静待蝶变。但自住的话更多需要考虑通勤距离，坂田与红山我更建议买红山，深高深外学位加持。
坂田：坂田虽然属于龙岗区，但地理位置不错，毗邻福田和龙华中心；得益于万科等品牌物业的优良管理，坂田虽然房子不新，但保养的不错，价格不贵，是福田上班族的性价比之选；中长期能略微跑赢大势；然而，坂田也有隐忧，就是华为搬迁带来的购买力迁出，会导致短期房价萎靡。
红山：红山就是所谓的宇宙中心了，龙华的核心区域，短短两年房价能冲到8万可见一斑，未来的深圳北CBD也尚在建设，未来还有想象空间；可参考内部分享。
三叔,首问：景田俊景豪园唯一112平3房，欠350万，手头400万左右。年龄35，家庭年入150左右。家有二孩与老人，因房朝东北且不够住，方案一：卖俊景换成1300W左右四房兼顾中等学位（大孩4岁半，小1岁）不想学位牺牲居住舒适度，边卖边看房，竹子林香诗美林136平米，景田的宏浩花园180平米在房子本身相对满意，不知保值与升值空间如何。方案二：卖掉现有房换朝南大三房，过两年给老人买个周边2房。看了宏浩花园，黄埔雅苑，万科金色。二人都有贷款记录，一直住景田，看周边居多，学位与居住都好的香蜜湖与侨香基本都1500以上超出预算，其他片区不了解，工作地在科技园，老公广深两地跑，期待您给点建议 ，感谢
回答：你好。
整个香梅北片区各大小区一直因为争夺福外读书权而闹得沸沸扬扬，去年宏浩花园、俊景豪园等四个小区曾联名上书教育局要求划分学位。很明显俊景豪园的缺点就是其学位一般，如果有学位的加持，价值会进一步提升。
景田板块分析：景田是福田CBD的核心居住区，得益于福田CBD大量的金融从业者，景田租金和房价都有不错的势头；但未来，福田CBD的金融企业会逐渐往前海、后海、深圳北迁移，加上福田本身未来规模薄弱，景田的投资潜力不会太大，中长期看持平大势；竹子林本身地段是很好的，缺点是片区被京港澳、园博园、深南割裂。周边被圈起来，发展就被局限了，属于补涨板块。
我的建议是考虑方案一，香诗美林和宏浩花园保值都没问题，首选香诗美林，有一定的学位预期（深高南扩建或新名校落建）。如果可以，更建议买南山，参考楼盘见内部分享。
提问：三叔你好，实地看房以后更加困惑了，
一家三口，孩子三岁马上读幼儿园。资金400万，想首付200买一套600出头的投资＋自住＋学位的房子，留200月供，供五年左右卖出，看的都是40到50平的可以改两房的楼盘
1.鼎太风华，房间小，改的其中一个房间是小黑屋，居住体验不太好，也有人说小学学位也不太好。
2.诺德48平，太吵了，感觉没法住，但是小学＋中学学位又比较好。
3.中海阳光玫瑰园，2房都透亮，居家感觉可能更好，但是中学学位不太好，怕卖不起价。
4.山海津，2房能有70平，居住体验很好，附近交通不太方便，学校好像也很一般。
请三叔给点建议，谢谢。
回答：你好。是的，房子多少有点不完美的地方，要专注一两个重要因素，如学位好，或者居住体验佳，如果要求各方面都好，价格也都不便宜的，所以才会有一种理念叫“投住分离”。还要看你的个人偏好了，需要摒弃完美主义。我的建议是自己先住着舒服，孩子能上个中上的学校，房子持平或者略微跑赢一点点，再努力赚钱，三五年置换，这几个盘在未来都不会太差，都能满足不同群体的需求，根据你的踩盘看，3中海阳光玫瑰园可能更适合你，其对应的深大附中在深圳排第15，南山排名第7，是一个不错的学校，有一定的潜力和价值。
提问：新人首问：目前自住观澜金泽花园80平，贷款基本还完，一个小孩观澜二小二年级，一个观澜二中初二，家庭年收入50万左右，现有资金150万，工作地点观澜和龙华，想入手一套学位、地铁、自住、投资都相对均衡的房子，求推荐。
回答：你好。150可以买个450万左右的房子。观澜板块，农民房很多，城貌差，缺少ZF的概念炒作，价格也不低，红山、龙华老城没发展好之前观澜也不会有大动作。
综合各方面，推荐红山金地上塘道二期，比较有居家氛围，地铁近，学校：深圳龙华实验小学中学学位不错，有一定的投资潜力。还可参考内部分享楼盘。
提问：三叔你好，我是新手，问你一个小白问题，如何才能跟你一样，至少在房产投资这件事情上不犯愁呢？
回答：房产投资是一件技术活。第一，初入的投资者除了学习之外就是实践，但机会成本非常高，一次投资失误就有可能造成未来的连续溃败或直接出场。因此找到一位有经验的投资人士指点是很重要的事。第二是资源的积累，资源不仅仅是资金方面，还有未来可能需要的房票、贷票，公司等。第三，认清局势，保持耐心，善用杠杆，该出手时就出手，不该出手时就多做准备，静待机会来临。
房地产 同样遵循二八定律，注定只有20%的人能赚钱，我们跑在房产投资行业的前沿，将理论与实践相结合，以投资的最高回报比作为导向，为你赋能，助你快速实现从0到千万资产积累！三叔因精力有限，很多留言无法一一解答。