一、听证事由

为进一步规范南山区城市更新项目未签约部分房屋征收工作，维护和增进社会公共利益，推进城市规划实施，保障被征收房屋权利人的合法权益，南山区城市更新和土地整备局起草了《深圳市南山区城市更新项目未签约部分房屋征收实施细则》（征求意见稿）。为充分听取社会公众意见，根据《深圳市行政机关规范性文件管理规定》及《深圳市行政听证办法》等有关文件规定，南山区城市更新和土地整备局于2023年12月4日就《深圳市南山区城市更新项目未签约部分房屋征收实施细则》举行听证会，现形成本听证报告。

二、举行听证会的时间、地点

时间：2023年12月4日下午15:00；

地点：深圳市南山区深南大道12017号南山劳动大厦11楼大会议室。

三、听证参加人

（一）听证组成员

赵海银（主持人），工作单位：南山区粤海街道办事处

孟  晗，工作单位：南山区南山街道办事处

钟  华，工作单位：南山区沙河街道办事处

（二）听证陈述人

覃  艳，工作单位：南山区城市更新和土地整备局

洪梓煜，工作单位：南山区城市更新和土地整备局

（三）书记员

刘  艳，工作单位：南山区城市更新和土地整备局

（四）听证代表人员

黄  芳，工作单位：南头街道办事处

翁泽鸿，工作单位：北京市炜衡（深圳）律师事务所

黄  鸿，工作单位：北京市两高（深圳）律师事务所

陈秋瞒，工作单位：深圳金鉴集团有限公司

黄  晨，工作单位：深业沙河（集团）有限公司

齐腾飞，工作单位：深圳市万科发展有限公司

刘  威，工作单位：新世界中国地产

冯志咏，工作单位：市民代表

孙爱芹，工作单位：市民代表

原听证代表毕楚楠因重要会议冲突，未能参加听证会，其他听证会参与人员均已到会。

四、听证陈述人陈述

首先介绍《实施细则》的出台背景。为维护和增进社会公共利益，破解城市更新搬迁难题，2021年3月1日，《深圳经济特区城市更新条例》（以下简称《更新条例》）正式施行，对符合条件的未签约部分房屋实施征收做了相应规定，并要求市人民政府另行制定未签约部分房屋实施征收的具体办法。2021年7月30日，为贯彻落实《更新条例》的有关工作要求，深圳市规划和自然资源局发布公告就《深圳市城市更新未签约部分房屋征收规定（征求意见稿）》公开征求意见。《深圳市城市更新未签约部分房屋征收规定（征求意见稿）》作为市级规范性文件为各区未签约房屋征收及补偿工作提供指导，为了在区级操作层面更加“落地、可行”，我局根据上述法律法规，并结合南山区城市更新项目推进现状以及工作实际，制定《实施细则》，进一步明确南山区城市更新项目未签约部分房屋征收的实施程序、各部门的职责分工，以切实保障被征收房屋权利人的合法权益，促进城市更新工作的顺利实施。

其次介绍《实施细则》的主要内容。本《实施细则》共五个章节，三十五条，第一章总则，主要明确了南山区城市更新项目未签约部分房屋征收的目的和宗旨、适用范围、职责分工；第二章房屋征收前期工作，主要规定物业权利人占比计算、项目双向沟通机制、行政调解、房屋征收程序启动、范围的确定、征收提示和前期调查；第三章房屋征收补偿，主要规定房屋征收补偿方案拟定、补偿方案内容、补偿方案征求意见及公告、补偿方案听证、社会稳定风险评估和房屋征收补偿资金；第四章房屋征收的决定，主要规定了房屋征收决定预告、被征收房屋评估测绘、房屋征收补偿标准和方式、不履行房屋征收补偿协议的处理、不履行房屋征收补偿决定的处理、不动产产权证书注销等内容。

最后再说明，本市房屋征收与补偿的有关规定对房屋征收中涉及的发布征收提示、制定补偿方案、公布征收补偿方案、社会稳定风险评估、签订房屋征收补偿协议、做出补偿决定、申请法院强制执行等已有明确规定。鉴于城市更新项目中未签约房屋征收涉及的上述程序与补偿标准具有共性，《实施细则》明确可以参照本市房屋征收相关政策执行。

五、听证代表的主要意见及听证陈述人的回应

（一）有代表提出以下五点意见：

1、《实施细则》规定了“再次发布房屋征收提示”的情形，建议明确对被征收房屋不当增加部分不予补偿的计算期限自第一次征收提示公告之日起算还是第二次征收提示公告之日起算；以及再次发布征收提示情况下，征收补偿评估依据是以首次发布征收提示还是再次发布征收提示。（涉及第九条）

2.《实施细则》规定了“被征收房屋物业权利人与抵押权人就重新设立抵押权或者偿还债务无法达成书面协议”，未明确若双方当事人长期在“磋商”但未达成协议的情况。建议增加：双方在房屋征收部门确定的时限内未达成书面协议，则政府可以发函给当事人进行催告，催告期限内仍未达成协议的，视为的“无法达成书面协议”的情况。以督促抵押权人与被征收房屋物业权利人积极沟通处理，避免当事人一直拖着不积极达成协议，影响征收程序进展。（涉及第二十七条）

3.建议明确在抵押权人或被征收房屋物业权利人下落不明情况下的通知方式，是公告还是什么方式，公告期限是多久。（涉及第二十七条、三十二条）

4.《实施细则》涉及向公证机构办理提存的情况，若向公证机构办理提存需支付办理提存事项费用，建议明确费用承担主体。（涉及第二十七条、三十二条）

5.《实施细则》涉及解除查封的规定，实践中，查封主体多为法院行使司法强制措施，主要系诉讼当事人（原告）申请诉讼保全或法院强制执行程序中采取查封措施。为保障相关权利人的“保全”权益，建议条款明确在解除查封后，其强制措施效果的延伸及继受范围和措施。比如冻结被查封房屋的补偿款项，查封产权置换的房屋等。

听证陈述人回应：

1.针对第九条提出的两个问题作以下回复：

（1）《实施细则》第九条第二款规定已经很明确，第一次征收提示和再次征收提示房屋征收决定作出后，对违反本条第一款与第二款规定的征收提示（包括第一次和再次征收提示）、不当增加征收补偿费用的，对不当增加部分不得给予征收补偿。

（2）再次发布征收提示情况下，征收补偿评估依据也是以再次发布征收提示之日作为评估的依据。

2.根据《实施细则》第二十七条第二款规定，无法达成书面协议的，辖区街道办对被征收房屋物业权利人实行货币补偿的，应当将补偿款提存，实行产权调换的，抵押权人可以变更抵押物。也就是说是否达成书面协议实际并不影响征收程序的推进。同时，被征收房屋物业权利人与抵押权人是否达成书面协议系公民自愿的行为，不能采用公权力强行要求双方在一定期限内达成。

3.关于送达，《中华人民共和国民事诉讼法》已有相关规定，就征收程序来说，主管部门将按照《实施细则》进行。

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十八条规定，在受送达人住所地张贴公告，并在报纸、信息网络等媒体上刊登公告，进行公告送达。同时，在受送达人住所地张贴公告的，同步采取拍照、录像等方式记录张贴过程。

4.提存事项可以根据《中华人民共和国民法典》第五百七十三条“标的物提存后，毁损、灭失的风险由债权人承担。提存期间，标的物的孳息归债权人所有。提存费用由债权人负担。”之规定，由领取补偿款项的人员支付。

5.本《实施细则》仅为南山区结合本区实际情况，在《更新条例》规定的范围内对实操进行细化，关于查封的效力可以结合查封、扣押以及民法典相关规定执行。

（二）有代表提出以下三点意见：

1.《实施细则》依据的上位法，有《更新条例》，但是缺乏《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（以下简称342号令）。其他很多征收事项可以参照深圳房屋征收与补偿相关规定处理，建议《实施细则》明确可以根据342号令处理，房屋征收跟342号令是比较密切的。

2.《实施细则》第22条，被征收房屋的测绘，跟342号令第五章征收房屋测绘有些不一致，根据房屋征收规定，可以确定证载面积，可以不测绘。证载面积与实际测绘面积不一致，假如测绘的更少了，证载人会不会不同意？建议明确下。

3.《实施细则》第32条。补偿金代管与提存上，实践中有些公证处不予支持提存，建议和公证处沟通下实践中公证处是否愿意办理提存。

听证陈述人回应：

1.根据《更新条例》的规定，342号令是参照作用，342号令目前有些规定与上位法有些差别，《实施细则》在上位法的基础上，结合现行的法律法规规定制定，部分条款可以参考342号令、部分无法参考，故不列入上位法根据里。

2.关于测绘的规定，342号令已经规定了很详细，一般依法按照有合法产权登记的资料登记为准，但是被征收人依法可以提起异议要求复核和鉴定。

3.关于提存规定，我们在制定《实施细则》前已经和公证处沟通，公证处反馈可以依法办理提存。

（三）有代表提出：征收范围是否是住宅类物业，未做房产登记的工业厂房及商业能不能纳入？因该类物业同样会成为项目拆迁补偿推进实施难点。

听证陈述人回应：根据《更新条例》第三十六条的规定，征收的范围为旧住宅区、城中村合法住宅、住宅类历史违建部分，《实施细则》是在《更新条例》范围内对实操的细化，并不能超出《更新条例》范围进行规定。

六、听证情况评述和处理建议

到会的听证代表均对《实施细则》表示支持，同时提出了相关的意见和建议，具体详见报告第五部分。听证陈述人均对此作出了相关解释。

南山区城市更新和土地整备局将充分考虑本次听证意见，对《实施细则》进行完善，以更符合南山区实际情况，便于操作和管理。

专此报告。

深圳市南山区城市更新和土地整备局

2023年12月14日