杭州未来天空之城（8）刘德科谈超级底盘
2019年12月18日晚，上千位来自不同领域、不同地域的思考者，在一场由万科杭州和德科地产频道共创的“启动超级底盘——2019万科杭州超级案例对撞会”上，聚焦于三个与城市高光节点相呼应的超级案例，进行了一次有趣的知识分享。《 超级底盘：高级烟火气就是生产力︱千人对撞会万字实录 》，其中第三个案例就是完整阐释了未来天空之城这个项目，很值得一读。
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两个赛道
中国哪个城市最厉害？我们面临着一场非常残酷的城市战争，北上广深，或者京沪深，位置已经排好了。很多经济学家说，中国需要至少 8 个一线城市，我们把「一线城市」改个名字，叫「头部城市」可能会更好。如果一定要用一线城市的标准来衡量，谁最有可能在这场战争中胜出？
我这么一讲，没有出现在名单上的可能都要杀了我—— 成都、杭州、南京，这三个城市的竞争是最残酷的。 武汉不服？不要紧，武汉每天都不一样，也很厉害。
我们处在一个什么样的城市战争的赛道里面，我们今年的研究成果是两个维度：数字经济和 TOD。
我读了很多官方文件，凡是提出「数字经济之城」的城市，现在对「数字经济」的理解都还不够深刻。必须把那些经过数字化计算的制造业，也纳入到数字经济的范畴。传统的制造业，跟云计算、大数据是区隔的；但如果是由云计算和大数据来驱动的制造业，一定有一部分属于数字经济。
我们今天更想聊的是 TOD。有一些学术界的朋友会跟我争论：你把 TOD 的地位抬得这么高，它跟数字经济能比吗？在我们的认知里，能比。
影响当今中国的最重要的两样东西，一样叫做手机，它能关联到数字经济；还有一样叫轨道，它包括高铁、磁悬浮、城际铁路、地铁……我们有幸生在一个轨道爆发的时代。
我不是随便举的这两个例子。中国公开提出要「建造中国数字经济第一城」的城市，是杭州；中国第一个公开提出要「建 TOD 之城」的城市，是成都。这两个城市在各自的赛道上，已经杀得面红耳赤，非常欢快。
这两个赛道会让我们所有的城市身份归零。 北京不用得意，上海不用得意，如果错过了这两个赛道，15 年后再来看，你的活力还在不在？未为可知。
再过两三年，这两个赛道会浮到水面上，更多的城市会加入到这场残酷的战争里面。这种残酷对地方执政者来说压力很大，但是对我们每个城市的市民来讲都是好事，因为我们能够更加剧烈地感受到这个时代的脉搏，在嘣咚嘣咚地跳，推动我们每个线上线下空间的前进。
有一些朋友跟我说，在杭州买房子挺好的，在亚运会前就把这房子卖掉，等亚运会概念破产，这房子肯定跌了，所以要及时套现。
他们自以为很聪明，可是我跟大家报告一个数据：亚运会前，杭州至少已经启动了 100 项重大工程，比如修一条快速路，开一个很大很独特的商场，体育馆、医院、学校，各种各样的博物馆……而且必须在亚运会倒计时结束之前完成。
我们大概算了一下要花多少钱，可以告诉大家，是以万亿单位的。这里面不仅是政府出资，也包括大量的商业合作、社会资源协作。 亚运会倒计时结束后，这些资源都会开启。 到那个时候，杭州的轨道通车里程可以达到 516 公里。
杭州这座城市的竞争力会削弱吗？亚运会不是终点，只是一个起点而已。
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前置规划
再往前看：杭州 1 号线试验段开工是 2003 年；到了 2018 年，我们只有可怜巴巴的 100 公里，花了 15 年时间，当然政府各个部门都花了巨大的心血，各种条件各种征地；可是仅仅未来 4 年，杭州的通车里程要从 100 公里跃升到 500 公里。这样的奇观在全人类全世界全历史阶段都不曾出现过。
我们为 516 公里兴奋，但是我们也得很警醒：516 公里仅仅只是数量，更重要是质量，516 公里上面有多少个 TOD，才是地铁能给这座城市价值最大化的决定性载体。
这张图我在今年的每一场演讲里都会画，我认为这是我画过的最美的图，就是这些横线和竖线。
城市进化的趋势是什么？过去是单核，现在是多核，未来是网格。如果有一些专家告诉你，说城市未来进化的方向是多核城市——废话。我们要知道多核之后是网格，我们必将迎来网格化的城市。而网格上的那些红点，就是 TOD。万科跟杭州地铁集团一起开发的天空之城，只是其中的一个红点而已。
地铁集团在建 516 公里的通车里程的重压之下，还要腾出脑子来思考，棋盘上哪些点要放 TOD 进去。因为不能等 516 公里全建好了以后，再在上面弄个盖子，说这是 TOD，不可能，那只能叫「地铁上盖物业」，那不叫 TOD。
从建地铁线路开始，就要规划好这个节点的地上地下，完全咬合在一起。得从硬件上先做柱网的思考和执行。
今天去看天空之城这个 TOD，我们觉得一切很正常，不就是地铁上面盖个板，板上面再盖房子？可是你有没有想过：这些房子的承重柱插下去，下面是地铁，这两者的冲突怎么解决？
所以要在一开始就想好，地铁线路是怎么走的，车辆段之间的车子是怎么停放的，地铁通过的时候，柱网是怎么上来的（有开发经验的人都知道，一间房子户型、空间的基本面，是由柱网关系决定的）。如果政府没有前置规划的理念，后面的 TOD 建出来也是废物。
23th
G
站在今天的杭州聊天空之城，不仅是聊 TOD，更是聊数字经济的意义。
天空之城刚好在未来科技城。未来科技城首先是阿里巴巴的全球总部所在；其次，它还有个梦想小镇。梦想小镇可不是开发商开发的，而是完全由政府主导的产业协作平台，也是政府推出的中国小镇模式的起点与样本。
梦想小镇的成功逻辑特简单——阿里巴巴每年都会有很多离职员工，这些员工本来有可能飞广州、成都、北京、深圳，各个地方；这个时候，政府造了个梦想小镇，这里食堂的菜非常便宜，一开始的租金也非常便宜，让这些离开阿里巴巴的人才，能够近距离地聚集在这里。
现在看来，好像这一切很正常；但是回到那个时间点，你换位思考一下，当时决策者的理念是不是非常先进？过去我们理所当然地觉得，政府的思路肯定很老套；但是现在，很多地产开发商的思路都跟不上政府的思路了。
梦想小镇是政府主导的，所以我标了个「G」，Government。而天空之城是「G+B」，B 就是business。
任何一个成功的 TOD，无论是国有企业开发的，还是民营企业开发的，还是混改所有制的企业开发的，都离不开政府的前期推进。我们不能只从万科的维度去看天空之城的意义。
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咬合
天空之城的剖面图非常复杂，如果让效果公司来画，可以画 1000 张不重样不同角度的细节图。
万科在做天空之城的时候，先设定了一个开发导则「六维图」。出发点不一样，带来的结果也会不一样，就像前面讲的，射灯打的是店招还是商品，带来的结果是不一样的。
开发导则就像那盏射灯，这盏射灯打向的是「公园社交」（大家先记住这个词，待会儿我回来演示是怎样的一个公园），打向「惊喜商业」，等等。
这么复杂的东西，怎么描述得清楚「什么是天空之城」？很难描述。他们让我写一篇文章，我写了半年，到现在都没有写出来。
但是我是画图还有点厉害的人，所以我就画了一张图，这张图非常复杂，是这个样子的——
这么复杂的天空之城，首先要明白「两层盖板，四个地面」。 哪四个地面？地铁站厅层在地下 -6.5 米；我们城市道路空间，是 0 米层；在这上面有一个 9 米的盖板；再上面，还有个 15 米的盖板。
这四条线是底盘，这个底盘要怎么放在城市上面？大家看，灰色的线都是城市公共路网，把 130 多万方的巨大盖板放上去，那不就把所有的道路给切断了吗？以后这里会堵车堵得要命。所以，首先要考虑的是跟城市路网的咬合、镶嵌和交织。
当然，天空之城是最大的一个 TOD，但哪怕去衡量一个小型的 TOD，也要用这种「城市交互度」的维度去看。如果没有做出建筑空间本身跟城市之间的交互度，哪怕是直接盖在地铁站上面，也只配叫「地铁上盖物业」，不配叫 TOD。
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第三车道
在沙盘上看得不明显，天空之城交付以后，住进去以后，你就会明白：为什么这里面的公共道路，有些是三车道，有些是两车道，有些是四车道。
举个例子：三车道。城市道路基本上是二车道和四车道，三车道很不常见。
天空之城里面有条明日大道，种满了银杏，在这样的深秋，你可能开车经过这条道路（因为它是城市公共道路，任何人都可以自由进出），看到一家你熟悉的咖啡馆，想买杯咖啡带走。
这个时候，如果要你去别的地方找车位，那对不起，我就不买了；你可能想稍微靠边停一下，拿了咖啡就走，可是如果是两车道，你会不好意思，停在这里把别人的路挡住了；如果是四车道，你理所当然就停在这里了，停的人多了，街道又消失了，变成了自然而然的停车位。
所以，这第三车道的意义就是「随停随走」，它是专门为明日大道旁边的商业街设置的。
第三车道的出现，必须是政府、地铁集团，还有主导开发的这家企业，大家提前把它想好，按这种路网的规划来做；因为土地一旦出让，路网一定很难再改。
一家企业，花时间去参与 TOD 的前置规划，是由风险的：花了大量的精力，最后地被别人拿走了，因为土地是公开招拍挂的。但是好处是，把底层的规划做好了，哪怕是由别人来开发，也照样能呈现出更好的 TOD 的状态。
天空之城是今年才亮相的，可是 5 年前，他们已经在思考这个问题，代号「W计划」，因为在未来科技城的地铁五常站。
26th
潜意识的方向感
再讲一个跟规划有关系的点。
我一个月前在北京南站，下了火车，叫了网约车，出口非常近，就两三百米——我全程等车等了 40 分钟。北京南站基本上已经做到了动线最短化，可是一大批车堆积在那里根本进不来。
再举个例子：为什么我们在商场的地下车库里面非常容易迷失？那是因为他们是用一般的写字楼或者住宅区的地下车库规划方法，来规划这种超大型的公共建筑。这个方法是错的。必须切换成城市规划的思维。
大家听上去会问：城市规划跟建筑规划，不都是做规划的吗？那牙科医生跟骨科医生，都是治疗骨头的，他们也是不同专业的医生。
用城市规划的思维来设计车行路线，重要的是设计合理的集散节点。
什么叫集散节点？就是我在地下车库打电话跟你说，我在某某地方，你就能秒懂我在哪里。我们在地面上怎么跟朋友们沟通、怎么聚会，在地下也应该一样。
今后我们不仅会有天空之城，还会有大量的地下城。如果还是用过去做小型建筑地库的思维来做，那是对地下空间极大的浪费。
结合起来，创造出来的是一种「潜意识的方向感」。哪怕是在地下空间走路，你不需要思考也知道该往哪里走——不是借助人工智能，而是用最古老的方法。试想一下，如果你迷失在森林里面，饥饿交迫，手上没有 GPS，你会往哪里走？有万家灯火的地方。哪怕灯光微弱，那也是你前进的方向。
在地下空间穿梭也是一样的，如果集散节点的灯光是亮的，它会有穿透性。一旦你发现那个亮光，你根本不用思考，就会往前走过去。能让我们不加思考地找到方向，这样的空间才是好的空间。
现在种下这些 TOD 项目，是未来这座城市每一个城区散发更大活力的底盘。
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空
天空之城这么大一片，什么都有，商业街、写字楼、地铁、学校、住宅、体育馆、美术馆……作为行业内的人，要怎么去看？
首先看刚才讲的「两层盖板，四个立面」，接下来的着眼点，应该放在天空草坪。天空草坪是整个天空之城最大的空，就是万科南都总建筑师丁洸先生所说的，它是高密度开发空间里的「空」，是制造场景想象力的地方。
我这么说有点虚。讲一个很正常的例子——
以前我住杭州城西，大家觉得城西的环境很好，可是我找不到一个地方可以带我儿子放风筝。好不容易找到了浙大紫金港校区，有一块很大的草坪，放了一次，第二次就不让放了。因为如果风筝掉在树上，需要保安爬上去取下来，这很麻烦。
如果在你家门口给一块天空草坪，可以放风筝，可以搭帐篷，这就叫做场景想象力。
它同时又是一个人群聚集的节点，这种聚集是没有目的的。我出门溜达一圈，看到谁打个招呼；两个小孩偶然遇在一起，大家也很高兴。现在的生活，无论你们的关系有多如胶似漆，要相约做一件事情越来越难；所以，相约不如偶遇，所有的「空」都是为了让偶遇发生。
大阪有个更高密度的 TOD 项目，叫做难波公园，在上世纪 90 年代是非常经典的案例。我去走过，在这里画了一张图来表示难波公园：整个屋顶变成一层层的小山，你可以沿着一圈圈的小径走到坡顶。
但你只是走过去，什么事情都不会发生。因为那是一个单向的线性空间，就算你遇到一个美女，也很难停下来聊两句。
天空之城我也画了一张图，看起来很乱的样子，在这样的一个空间里，有无数方向的人可以穿梭进出，这叫做聚集的节点。
所以，从这个维度去看，杭州天空之城在 Park 的规划手法上，已经远远超过了当年的难波公园。而今天很多人还把难波公园作为一个教科书的案例。我们中国干了很多事情，都已经超越了西方社会所谓的经典项目。
28th
Park
我们再顺便回顾一下公园的发展简史。
纽约中央公园和高线公园，都已经是我们非常熟悉的案例，这里的第三个案例是一个网红项目，但它有极高的价值：the Vessel。在哈德逊广场上面。
这三个项目，就是一部公园进化简史，恰好都在纽约。中央公园是一个面，高线公园是一条线， Vessel 是点。这个巨大的蜂窝就放在哈德逊广场上面，它只占用了一点点土地，但是它创造了多少漫步空间？创造了多少偶遇？这是土地高效利用的一个案例。
这还是公园吗？当然是，而且这公园里一棵树都没有。过去我们很多决策者把公园等同于绿化，但现在没有一棵树照样是公园。这就是公园进化的一种趋势。当然我们不否认面和线的价值，我们要关注的是新的点。
在天空之城，我们发现了点线面的艺术。刚才说的天空草坪是一个面，天空瀑布是一个点，中间有无数的道路，怎么才能把它们变成像高线公园一样有价值的线？
未来，在天空之城里会有一条新月径，种很多樱花；有一条明日大道，种很多银杏。樱花和银杏不是为了描绘诗意，而是为了提醒你，这是一个独特的场景，这是这座城市里非常独特的领域。
商店、樱花、草坪、瀑布……我们把这一切的排布叫做「动线场景化」。这个词是我发明的，听上去非常简单，做起来非常难。
总有楼盘不可避免地离地铁有点远，就算尽量让物理距离更短，但是没办法，真的有 800 米，怎么办？这个时候就需要「动线场景化」。
举两个极端的例子：你在一条黑洞洞的隧道里走一公里，跟你在巴黎的街道上走一公里。感受是天壤之别。距离没有变，可是你的心理距离发生了巨大的变化。这就是动线场景化的意义。
放回到 TOD：从最远的你家到地铁站点，走起来是很折磨人的。所以，动线场景化是 TOD 产品官必备的方法论。
29th
我乘风而来，你们恰好也在
公园是一种非常古老的形态，从前车马都慢的时代，就已经拥有了公园这种集散中心；TOD 在我们快节奏的中国还很新鲜，但如果放在全世界来看，东京和中国香港最发达。把古老的公园形态跟新颖的 TOD 结合在一起，就是 Park TOD。
Park TOD 是 TOD 的迭代版本。这两个词语不是我放在一起的，是万科跟日建在做了那么多项目以后，自然而然总结出的一个规律，一点态势，一点迹象。 TOD 离开 Park，就背离了城市进化方向。
天空之城是什么？我又画了张图，看上去一点都不清晰。这个项目每一个模块之间都是彼此交叉的。
如果翻开他们设计总监的微信，其中有一个微信群里，有 60 多个专业的几百个人在协作，共同推进 TOD 天空之城项目。这个群里随时可能冒出来新的问题，有些问题甚至需要重新修订法律去解决。
我们看到的理所当然的事情，其实没有那么简单。如果一定用一句话来形容 TOD 天空之城是什么——
我乘风而来，
恰好你们也在。
「风」是可以是风口，可以是地铁开过的风，可以是春天的风，可以是整个中国的风。它来了，恰好我们都在天空草坪，我们遇见，就好。这是一种非常珍贵的相遇。
▃▃▃
PART 4 / 超级底盘
我们一直在聊超级底盘，一直在聊边界消融，在聊高级烟火气，它们彼此之间到底是什么关系？
30th
超级底盘=边界消融+高级烟火气
这是我们对超级底盘的一个定义——
首先它是一种思维。不是每个项目都得像万科 2022 项目这样有个 10 米板，也不可能都像天空之城那样是天生就有两层盖板。一个普通小区，不想要这个盖板，不会做这个盖板，难道就跟超级底盘没关系了？可以有关系，因为首先它是一种思维，怎么去理解边界消融，怎么去理解高级烟火气。
其次它是一种技术。像前面讲到的菜场里的射灯应该怎么打？这种技术会影响到最后呈现出来的形态。 它离不开对人的琢磨，也是对产品官、开发者、设计师的折磨。
超级底盘是思维、技术与形态三位一体的能力，它以步行半径内的需求为思考原点，最大化消解城市与社区的边界，从而创造高级的烟火气。
这里面的每一个字、每一个词，都需要付出巨大的心血。但是我相信，只有我们先把观念更新到这一步，才有可能一小步一小步往前推进。
我们的城市不能光指望亚运会带来的那 100 个大项目，更要关注默默无闻的小项目，它们是否天生自觉、不自觉地拥有了超级底盘的思维。我们现在在很多新项目，未必是万科的项目，也能看到超级底盘的这种思维。
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