7月11日上午，合肥一六八玫瑰园南校教育集团临湖学校揭牌仪式在合肥经开区举行，经开区又新增一所168学校。昨天被这则新闻刷屏了，学区对于一个小区的保值性和溢价来说是息息相关的。本期我们来重点看看合肥九区上半年学区房的价格涨跌情况，了解下哪些楼盘保值性更高。
NO. 1｜壹
合肥各区学区房成交价分析
一、政务区50中
政务区作为合肥房价的天花板，主打的就是资源集中。
学区房基本上以50中+翠庭园小学/奥体小学/西园新村小学。
根据第一房研究院AI楼市指数系统统计数据显示，从成交价格上面来看， 2024年上半年政务区的学区房跌多涨少。在统计31个小区中，6个小区价格明显上涨，7个小区价格持平，18小区出现下跌。
按学区划分来看，
奥体小学+50中新校区（天鹅湖小区）的住宅小区保值率更高
，有一半以上的小区都出现了不同程度的上涨。如
栢悦公馆
、
岸上玫瑰
、
颐园世家
、
浅水湾
等小区价格上涨2000-9000元/㎡不等。部分豪宅小区也比较抗跌，比如
内森庄园
、
天鹅湖畔
等小区。
数据来源：第一房研究院AI楼市指数系统
二、滨湖师范附小+46中
滨湖最好的学区是46中+师范附小本部。
从统计的11个楼盘来看，除了
棠溪人家
以外，滨湖师范附小+46中的学区房基本上成交价在2.5-3万/㎡左右。再来看下涨跌情况。仅2个小区价格上涨，9个小区出现了不同程度的价格下跌。下跌最多的是
滨湖家园西区
，下滑接近7000元/㎡。其次是
书香门第东苑
，下滑接近5000元/㎡。其他下跌的小区基本上跌幅都在1000-2000元/㎡不等。
数据来源：第一房研究院AI楼市指数系统
三、高新科大附中
科大附中高新中学+梦园小学天柱路校区/桂花园学校桂园校区是高新区最好的学区组合。
从统计的23个小区二手房销售价格表现来看，仅
拓基城市广场
、
国轩K西嘉
两个小区出现价格上涨。
和庄别墅
、
徽商城市风景
、
望园小区
、
蜀山名筑
等4个小区成交价稳定不变。
其余17个小区都出现了不同程度的房价下跌。部分小区价格下跌比较明显，最高的像
碧海山庄
、
绿城桂花园
等小区，半年房价下跌接近8000元/㎡。整体来看，高新区科大附中的学区房中，
国轩K西嘉、拓基城市广场、和庄别墅、徽商城市风景、望园小区、蜀山名筑等小区保值率更高
。
数据来源：第一房研究院AI楼市指数系统
四、庐阳区42中、45中
庐阳区作为老城核心区，几乎汇聚了大量第一梯队学校的本部。
大致可分为6类组合，分别是，42中本部+南门小学/红星路小学/六安路小学；45中本部六安路校区+六安路小学/南门小学；45中森林城校区+南门小学森林城校区。
从统计的68个小区销售表现来看，房价方面，不得不说顶级的学区的房价确实很高，即使是老破小，即使是大环境下行，大部分小区价格都能站稳在3-4万/㎡。
保值率方面，
42中本部+南门小学/红星路小学的学区房价格保值率最高
，上半年几乎涨跌参半，最高的涨幅，如
九中宿舍
涨了4000元/㎡。
45中本部六安路校区+南门小学的小区保值率最差
，上半年成交价全线下滑。最高跌幅约13000元/㎡。
数据来源：第一房研究院AI楼市指数系统
五、蜀山区50中
安居苑小学、西园新村小学、50中是蜀山区最具有代表的学区房，
从统计的23个小区结果来看，
安居苑小学（本部)+50中西校以及西园新村小学+50中东校（双本部）的小区保值率相对更高
，最高的涨幅，如
统计新村
涨了约4000元/㎡。
安居苑小学(天鹅花园校区)+50中西校的小区保值率最低
，上半年所有小区基本上价格都有不同程度的下跌，最高跌幅，如通和易居同辉北苑、万科金域华府跌了约5000/㎡。
数据来源：第一房研究院AI楼市指数系统
六、瑶海和平小学+38中
和平小学+38中是瑶海最好的学区组合，
从统计的14个小区结果来看，整体涨跌参半，
如果算上持平价格的小区，可以说瑶海区的学区房是上半年合肥九区里面最保值的
。涨幅最高，如
矿机二村生活小区
，上半年涨了约7000元/㎡，其他5个上涨的小区基本上涨幅在2000元/㎡ 左右。价格下滑最多的是
樱花园小区
，上半年房价跌了约4000元/㎡。
数据来源：第一房研究院AI楼市指数系统
七、包河区屯溪路小学+48中
屯溪路小学+48中14个学区房可分为两大类，
一类以交通局大院、气象局宿舍等为代表的老破小
；
另一类则房龄相对较新
，如顶峰国际公寓、邮电西村、城市华庭等为代表。从统计的结果来看，大部分的小区房价都在下跌，最高的跌幅，如
省电力公司小区
，上半年房价跌了约8000元/㎡。仅
邮电东村
1个小区出现了上涨，涨了约2000元/㎡。
数据来源：第一房研究院AI楼市指数系统
八、经开区168玫瑰园
说到经开区的学区房，不得不提的是经开168中学玫瑰园西校区、东校区和南校区。从统计的31个小区结果来看，基本上也是房价下跌的小区数量多于房价上涨或持平的小区。其中，上半年涨幅最高的是
翠湖苑
、
中环云邸
、
九龙园小区
，价格上涨约4000元/㎡。而万众瞩目的
绿城玫瑰园
，上半年价格竟然跌了5000元/㎡，但小区价格依然能站稳3万/㎡以上的成交价，经开区价格最贵的小区之一。
数据来源：第一房研究院AI楼市指数系统
NO. 2｜贰
合肥上半年整体二手房表现
一、合肥市区二手房整体表现
分月度来看，近1年半二手房
成交稳定期在2023年4月至2024年2月
，成交量稳定在
4600套左右
。
2024年3月为目前成交月度峰值，成交量8094套
，2024年4-6月成交量稳定在4000套上下。说明二手房目前市场已经逐渐趋于稳定的状态。价格方面，
6月份二手房成交价对比1月份涨了约600元/㎡。
数据来源：第一房研究院AI楼市指数系统
大部分学区房几乎都在下跌，但整体市场的二手房价却涨了。这到底是什么原因？首先，目前市面上大部分顶级学区房基本上老破小多于次新房小区，这说明次新房价格整体涨幅带动了整体的二手房市场价格上涨。另外，也能从侧面看出，购房者对于购买老破小带学区的房子热情在下降。
二、二手房同期对比
从同期数据来看，2024年上半年二手房新增挂牌量3.4万套是近三年挂牌量最低水平。但成交量方面，上半年累计成交2.71万套，与2022年上半年成交量几乎持平，低于2023年上半年水平。
想要达到去年的6.26万套成交量，下半年二手房至少还要卖3.55万套。
数据来源：第一房研究院AI楼市指数系统
NO. 3｜叁
结语
第壹房智库研究院院长、安徽省城市与房地产高等研究院院长 王仁华观点：
从本轮的盘点可以看出，学区房整体的保值率已经没有那么高了。只有部分的次新房+顶级学区还在上涨，而老破小带学区的房子正在走“下坡路”。目前的“学区房”市场正在逐渐回归理性，但仍然是成交主力。合肥的购房者，对于学区的偏好程度要高于其他配套。前几年随着教育集团化的推行和楼市上行，一时间遍地“名校”和“学区房”。如今，随着教育集团化的普及，买房人越来越理性的看待学区这个问题，所以一些没有时间沉淀、没有成绩支撑的学校，已经陆续被排除到“学区房”的范畴之外。