北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

本系列只是回忆，钩沉北京20多年来的楼市片段。随笔而已，既不映射现实，也不预测未来。楼市的历史有点儿特殊，总能让人感觉庆幸或后悔。

但这就对了，所谓普通人的生活，就是一次次的侥幸和错失机会嘛。后悔也好，庆幸也罢，往事就在这里。

一、

柏林爱乐，德式风格的小区，自住和保值什么的都不错。这几年一直是常营最火社区，成交量领先。其实这里当年就是网红盘，均价3800开盘，虽然算不上多便宜，但给人的感觉很时尚，听着就有一种浪漫的感觉。而且据说设计师是德国的，很有名也很高贵，名字中带“冯”的，祖上是有封地的贵族。

那会儿我只是听说德国有个叫柏林爱乐的乐团，到底是干嘛的不知道，也没听过曲子。但售楼处据说播的就是人家的经典名曲，引得一众小资在看房之前先得闭着眼睛摇头晃脑一番。当时同行问我怎么看这种营销手段，我觉得挺好，成功的把客户带入了“假装闲得蛋疼”的境界。明明是刚需，但在内心中要他们成为精神贵族，这才能减少退房的概率。

房子其实是不错的，我只是腻歪当时的这种营销手段，总有点儿装的感觉。但这也没辙，是时尚，所以才是个楼盘就宣传“皇家风范、贵族享受、名门时尚”等等，算不上是痛点营销，但属于“痒点”，时不时的挠一下能让你爽三分钟。

其实柏林爱乐的出身并不高贵，烂尾楼，而且是李嘉诚给放鸽子造成的。当然李超人也是贵族，花了千亿投资和几百亿的捐款才让女王授勋的。虽然属于英国九等爵位的第九等，而且是第九等中第二级，但好歹也是爵位。

但当年也幸亏是李嘉诚放了常营的鸽子，否则柏林爱乐就开发成安置房小区了，将大幅影响常营地区的规划，周边的价值或许达不到今天的程度。

二、

那个年代，北京四环外的定位很多都是安置房板块。定福庄就是十大边缘集团之一，本来是全部开发安置房的，给市区拆迁户提供住房。而商品房则看开发商和当地的关系了，有本事才能弄到地，野蛮生长，自己打造社区氛围。

比如褡裢坡的美然动力就是这种情况，在规划之外出现的商品房，女老板凭自己的本事在五环外站住了脚。和当时和柏林爱乐既是竞争对手，也相互成就了社区氛围，更奠定了常营板块的基础。

柏林爱乐的土地在1992年就定了性质，叫“常营地区拆迁安置房小区”。这是北京当年张市长赴港招商的项目之一，据说开始这个项目并没有人投资，可能是因为太远了，五环外，都靠近通州了，谁都说不好未来会怎样。

所以当时李嘉诚最先选定的是宣武区在马家堡的项目，常营的则是被反复劝说才勉强接了下来，但主要目标还是马家堡。马家堡嘉园，连这个名字都是特意为李嘉诚起的，感谢他为宣武百姓们盖房子。

但是，嘉园项目的投资巨大，仅最低预算都要6000万美元。有可能是李老板舍不得了，也有可能是暂时手里没钱，所以在投资了10%，600万美元之后，李老板不管了。李大公子在开工仪式当天还蹭了宣武区项目部的一顿卤煮火烧，小肠陈吃的，吃饱了之后就再也没管过马家堡。

人家这买卖做的才叫牛叉呢，就600万美元，不仅到最后都收回来了，还让北京城到处都是“嘉园”，永远怀念李嘉诚老板，太值了。

三、

常营项目也一样，当时的合作方是国企，计委的阳光公司，双方合伙成立了开发公司叫“长阳”。当然这和房山的长阳没关系，那是地名，而这个是长江实业与阳光公司的联合体。这两家是投资方，还有合作方就是常营当地政府了，但实际上都想指着李嘉诚出钱，谁让他有钱呢。

但资本是根本不讲什么信誉的，所谓诚信从来都是赚钱之后骗傻叉崇拜的光环，资本只图回报。李老板估计是怎么算都赚不着钱，或者是投资回报率太低。所谓的支援北京建设，为底层百姓盖房子都是幌子，人家李老板看上的是王府井，是长安街，是东方广场，那才能赚大钱。至于底层拆迁户，谁管你们，什么危房改造都是扯淡，都砸死了跟资本家也没关系啊。人家超人是把裤衩儿穿在外边的，早就不要脸了。所以李老板干脆彻底的把常营给甩了，挥挥衣袖，不再掏一个铜子儿。

这对于土地方常营乡来说倒无所谓，反正那会儿的土地也不值钱，不开发无非也就是放着而已，不动产又跑不了。但这把施工方给坑苦了，也就是北京城乡。本来惦记着大树底下好乘凉呢，结果大树拔出根儿跑了，阳光公司也不管了，那找谁要钱去啊？这项目也就成了烂尾楼，一放就是好几年。

四、

1998年，朱总理宣布中国终止福利分房，从此进入住房商品化的时代。于是，所有人都预测房地产的黄金时代来临了。虽然楼市依然低迷，但对于将来的远景还是都看好的。那盖房子什么最重要，土地呗。按照香港等地的经验，谁有地谁就是将来的赢家，躺赢。

那此时北京城乡就站了出来，既然开发商们都跑了，那就把这块地交给我们吧，否则谁来了也倒腾不清楚这里面的那些烂事儿和烂账。于是，在北京市政府的主导下，长阳公司彻底退出了，北京城乡接手了全部项目。

但是城乡公司又提出来了，烂尾了这么多年，沉淀的资金怎么算？如果还开发拆迁安置房的话肯定赔本儿啊。而且土地方也愿意开发商品房，这样得到的出让金更多，将来带动的配套商业也会更好。人家自己的村民拆迁户已经够多了，不希望再有太多的拆迁房小区。

既然大家的思路一致，惦记的都是赚钱，那就修改项目规划吧。于是，60万平米规模的柏林爱乐就诞生了。滚动开发，第二期就卖到了5000多，三期8000多，第四期干脆破万。到了2010年的第五期公寓，竟然飙到了1.5万高价。当然也不算贵，旁边的北京像素比这还贵，只是这些年没怎么涨而已，涨的也都给拍回去了。

那一段时间北京城乡几乎就成了常营的代名词，大地主。柏林爱乐的项目确实是捡了大便宜，赚了大钱，但也就和当地有了纠缠不清的复杂关系。之后常营乡的副乡长高贵全之所以落马，表面上是张秋海等人行贿，但背后的事情谁也说不清楚。是非功罪，留待后人评说吧。

五、

高贵全出事儿的时候就有人提过问题，如果没有他，常营的拆迁会怎样，发展会怎样？其实也差不多，历史进程是不可逆的，中国的经济发展也不是某几个人所决定的。常营的地理位置和交通规划就决定了其发展，换个人来主导或许会慢点儿，但最终效果差不多。

其实当年也没太多人看好常营，主要就是因为两区交界，怕朝阳区不真正投入。我开始也这么认为，那会儿甚至连朝阳北路到底在哪儿都搞不清楚，一直以为是民族家园北边这条路呢，也就是常营公园南边的幺家店路和常营北路。后来才觉得不对，好像东西不在一条线上。

不知道是否有人还记得，后来这条路上还出现过一个特殊的餐饮项目，大公共餐饮集团。一堆的报废公交车改装成了小饭馆儿，最牛的是还能开来开走，神奇。我去过好几次，味道挺好的，还经济实惠，挺有意思的，也不知道什么时候就没了。

后来又在草房规划了大量的保障房，一度更让人觉得常营的发展要受到影响。结果没想到几家开发商还都挺够意思的，盖的确实不错。规模效应也带动了各种小型配套，再加上北京像素这么个神盘的助攻，板块热度和价值反倒更高了。可能也和学校有关系，陈经纶保利，全北京保障房小区中档次最高的，运行后成绩也不错，和板块价值相辅相成，起到了促进作用。

六、

忽然想说两句所谓的贵族。那会儿的网络不发达，我还特意去问了德国人，一个在中国赚钱却又很瞧不起中国的讨厌家伙。在他眼里，中国的有钱人都是暴发户，想方设法的要让别人知道自己有钱。所谓的成功，就是赚了点儿之后炫耀给别人看，让别人羡慕嫉妒恨。

而德国呢，有钱人早就都藏起来了，藏到普通百姓根本不知道有这个群体的存在。他们的财富虽然多到让底层无法想象，但却只在圈子内部互相攀比嘚瑟，而绝不让外部社会探知任何内幕。甚至传说在德国顶级富豪圈儿有个说法，只有站在马路上会得到百姓施舍的，那才是真正的富豪，因为会装穷，更会低调的装*。

所谓名字里带“冯”字的也未必是贵族，一个von的介词而已，后面带着的只是说明了籍贯。相当于中国门阀时代的琅琊王氏，弘农杨氏，曲阜孔门，丰县张家等等。意思其实就是怕别人看不起自己，抬出老祖宗来装点门面。只能说贵族们确实愿意名字里带“冯”，但也不是他们的专利。骑白马的未必是王子，叫张富贵王百万的也有可能是屌丝。

但当时的国人们只是刚刚开始富裕一些，也没多大见识，普遍心态都是羡慕欧美的生活，觉得一切都是美好的，那自然要追求和效仿。尤其是贵族范儿，那更得追捧了，虽然说三代培养不出个贵族，但万一能成功呢，至少也得学个皮毛吧。

其实贵族是学不出来的，那是血统，是生出来的。藏獒再怎么模仿也成不了泰迪，唯血统论才是贵族装*的根基，谁敢学习还属于“僭越”呢，搁古代是要被灭族的。

前两年王大佬的小田夫人办了个“贵族学习班”，弄了一帮想装*的有钱人去学习贵族们都怎么干，连wifi密码都得放在银盘子里端给客人。说明贵族哪怕是穷到怕人蹭网了，也不能忘了装*，否则就不是贵族了。

所谓的贵族范儿就是一帮闲得蛋疼的人，生怕别人不知道他蛋疼，所以鼓捣出一堆折腾人的仪式来告诉屌丝们：我们的蛋是真疼，不是酸爽。

仅供参考。

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