司法实践中，一般认为房屋承租人的租赁权成立在先，抵押权成立在后，在实现抵押权时，承租人具有优先购买权。但是，对房屋抵押权成立在先，租赁权成立在后，在实现房屋抵押权时，承租人是否享有优先购买权，存在模糊认识。本文主要探讨此问题。

抵押权与优先购买权没有冲突

抵押权人是获得以物的变现价值优先偿还的权利。优先购买权人是获得支付等同价款优先购买自己先前已经且正在占有的标的物的权利。法律没有赋予抵押权人有优先购买权，也没有赋予承租人有优先受偿权。两者的权利没有冲突、交叉、融合之点。

作为抵押权人，无论谁买得抵押物，只要自己优先获得变现的价值即可，这是法律赋予抵押权人的实质权利。从实质上讲，抵押权只是一种价值权、变价权、对抵押物交换价值的优先受偿权，而不是对抵押物标的本身的优先购买权。在出卖已抵押的房屋时，抵押权人不能主张优先购买，只有承租人才有优先购买的权利。也就是说，抵押权着眼点在于保护债权的实现，其优先于普通债权人受偿。

优先购买权，是法律基于承租人对物的优先占有、使用而形成的实质权利。从优先购买权设立目的看，优先购买权主要在于满足并保护承租人对租赁物的正常使用，着眼于动产或者不动产的使用价值方面，以起到物尽其用的作用。赋予无论是在前或在后承租人享有优先购买权，并不会影响到抵押权人的优先受偿权，却可以起到保护承租人对租赁物的长期使用的目的。合同法第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”法律在这里并未区分租赁合同是成立于抵押权设立之前还是之后，应当认为在后租赁关系中的承租人依然享有优先购买权。

同理，承租人的权利也不得影响抵押权的人的权利实现。如出租人欠承租人的债务，承租人购买租赁标的物时，也不得以行使抵销权为理由，剥夺法律赋予抵押权人的“优先受偿权”。

总之，抵押权与优先购买权，好比两条铁轨上行使的列车，没有冲突，均应依法得到保护。

优先购买权与买卖不破租赁的区别

就同一房屋，同一主体，有“优先购买权”，并不等于就同样有“买卖不破租赁”的权利；当然，如果享有“买卖不破租赁”的权利，必然享有“优先购买权”。

物权法第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。” 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二十条第一款也有相同规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外： ( 一 ) 房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的……”

有人由此误读为：抵押权成立在先，租赁权成立在后的，承租人的优先购买权将会因抵押权人行使抵押权而归于消灭。

这种误解，混淆了“优先购买权”与“买卖不破租赁”两个概念。

事实上，上述法条规定了合同法第二百二十九条“买卖不破租赁”规则的例外情形之一：后成立的租赁关系不得对抗先设立且已